personal-finances

Налоги в целом – это дремучий лес. А налоги на недвижимости и сделки с ней – дремучий лес с минами. Особенность недвижимости – в крупных суммах. И неправильно принятое решение влечет огромные по своим суммам налоги или расходы. Так случилось с Андреем, который на этом «потерял» 130 тыс.рублей. Мама подарила ему долю в квартире. Это, безусловно, приятно. Но в виду отсутствия знаний в этой сфере они провели сделку через договор дарения, а не через договор продажи. И теперь, чтобы ему продать свою долю, ему надо платить налог в размере 130 тыс.рублей. Хотя налог мог бы быть равен нулю. Не совсем понятно? Верно. Поэтому сегодня попробуем понять, есть ли в этом вопросе так любимые нами лайфхаки и «плюшечки».

В данной статье мы будем говорить, прежде всего, о Налоге на доходы физических лиц (НДФЛ) и об операциях с квартирами. Сразу обозначаю, что сейчас мы обсудим общую схему вопросов налогообложения недвижимости. В дальнейших статьях мы разберем отдельные пункты сегодняшнего вопроса. По конкретике и особенностям Вашего случая лучше на всякий проконсультироваться у налогового консультанта в Вашем городе, а желательно, даже в Вашем районе, о практике принятой в налоговой инспекции.

Попробуем разобраться в целом. Для каждого пункта схемы, помеченного цифрой, ниже дается расшифровка, обозначенная такой же цифрой. Кликнув на изображение, Вы его увеличите.

Антон Утехин, выгодные вклады, деньги, Инвестиции, Личные финансы, личный финансовый план, погашение кредитов, семейный бюджет, продажа, покупка, квартира, уменьшить, налог, lifehacker, лайфхак

 

Начнем по порядку, приобретение квартиры:

1) Дарение. Вам подарили квартиру. Отлично! Согласно ст. 217 Налогового кодекса РФ доходы, полученные в порядке дарения, освобождают от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками в соответствии с Семейным кодексом РФ (супруги, родители и дети, в том числе усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (т. е. имеющие общих отца или мать) братья и сестры). Вот все эти люди в случае дарения налог не платят. Но учтите! Если Вам дарит квартиру родственник, который владеет ею более 3 лет, то лучше чтобы он продал ее Вам. Почему? Поймем в п.5.

2) Остальные платят 13% от полной рыночной стоимости недвижимости. Халяву любое государство не очень любит.

3) Этим способом государство компенсирует нам стоимость покупки квартиры и стимулирует рынок недвижимости. Суть его состоит в том, что раз в жизни Вам может быть возмещено 13% стоимости квартиры, но не более чем на сумму 260 тыс.рублей (то есть от цены квартиры не более 2 млн.рублей – если квартира стоит больше, то сумма возмещения все-равно 260 тыс.рублей). Этим бонусом можно воспользоваться только раз в жизни. У всех этих благ есть одна сомнительная сторона. Деньги не выплачиваются Вам сразу. Более того, они выплачиваются за счет суммы НДФЛ, что Вы оплатили за год. И не один год. Например, Вы купили квартиру за 2,3 млн. рублей. Во-первых, максимальная цена квартиры для возмещения = 2 млн. рублей. Получается сумма к возмещению = 13% от 2 млн.рублей = 260 тыс.рублей. Далее, Ваша официальная зарплата 5 000 руб./месяц. Получается, Ваш ежемесячный НДФЛ = 650 руб. (13% от официальной з/п), а годовой НДФЛ = 7 800 рублей. Так вот, по 7 800 рублей Вам и будут выплачивать эти 260 тыс.рублей. Посчитайте сами сколько лет) Поэтому разумно делать его в том случае, если у Вас высокая «белая» зарплата.

 

Продажа квартиры:

4) Это главный лайфхак. Владение квартирой более 3 лет освобождает Вас от НДФЛ на продажу квартиры. Датой начала отсчета времени считается дата вступление в права собственности, указанная в свидетельстве о регистрации права собственности.

5) В этом вопросе все достаточно просто – Вы платите налог с разницы между продажной ценой квартиры и суммой расходов, понесенных для ее приобретения. Поэтому, как ни странно, Ваша задача – повысить документарную стоимость квартиры при покупке и понизить при продаже. Чтобы платить меньший налог) Но не увлекайтесь. Налоговая может доначислить налог, исходя из рыночных цен на подобные квартиры. Обычно рекомендуется не завышать/занижать цену более чем на 20%. В том случае, если Вам подарили квартиру – то Вы платите налог с полной стоимости квартиры. Поэтому родственникам квартиры лучше не дарить, а продавать)

6) Эту приятную возможность государство дает нам один раз для каждого объекта недвижимости. Его суть очень проста – от продажной цены объекта вычитается 1 млн. рублей, оставшаяся сумма облагается налогом 13%. То есть Вы продали квартиру за 2,5 млн.рублей. Налогом облагается только 1,5 млн рублей (2,5 млн.-1 млн.рублей). В том случае, если цена квартиры менее 1 млн.рублей, то НДФЛ вообще не платится. Учтите, что вычет привязан не к человеку, а к объекту! Если, например Вы владеете только 50% квартиры, то имеете право только на 50% вычета, то есть 500 тыс.рублей.

В целом нужно помнить, что к одному объекту при покупке/продаже может применяться только один подход на Ваш выбор – тот, что более выгоден. В следующих статьях мы разберем подробнее каждый случай в отдельности. А в комментах к статье можете задать интересующие Вас вопросы, на которые так же постараемся ответить)