Что такое индустриальная недвижимость и как на ней заработать
Что ещё за индустриальная недвижимость? Это склады, заводы и фабрики?
Индустриальная недвижимость — это и склады, и логистические или распределительные центры, и производственные здания. А ещё комплексы таких зданий в составе индустриальных парков. Подобные объекты используют, например, крупные интернет-магазины для организации доставки — здесь собирают и отправляют заказы, которые вы делаете онлайн.
Вложить деньги в этот вид недвижимости можно с помощью инвестиционных фондов. Многие ретейлеры, логистические и производственные компании арендуют подобные здания, а договоры зачастую долгосрочные и неразрывные. Следовательно, фонды могут покупать привлекательные объекты и вместе с инвесторами зарабатывать на долгосрочной аренде.
А почему бы просто не купить квартиру или коммерческое помещение для сдачи в аренду?
Можно и так, но нужно учесть следующее. Во-первых, необходим стартовый капитал — хотя бы несколько миллионов рублей, в зависимости от цен на жильё в вашем городе. Во-вторых, трудно предсказать, принесут ли подобные вложения прибыль.
Взять ту же квартиру. К её стоимости придётся прибавить затраты на ремонт — и первоначальный, и косметический в промежутках между арендаторами. При посуточной сдаче туристам и командировочным сюда добавятся ещё и расходы на обслуживание — уборку и периодический ремонт бытовой техники.
При этом прибыль не назовёшь фантастической: доходность от сдачи жилья в аренду около 4%. А в периоды низкого спроса квартира и вовсе может не приносить денег. Если вдобавок жильё куплено в ипотеку, то ощутимую прибыль можно получить лишь после того, как долг перед банком будет закрыт.
С покупкой коммерческой недвижимости тоже не всё так просто. Чтобы приобрести помещение в местах с высоким трафиком, нужны свободные деньги. А заранее предсказать, что будет с капиталом, сложно. В этой сфере многое зависит от состояния экономики: если доходы арендатора падают, он может найти место подешевле, а арендодатель останется с помещением на руках, но без прибыли. Можно вспомнить прошлый год, когда на фоне пандемии и сопутствующих ограничений даже привлекательные объекты теряли арендаторов. Особенно тяжело пришлось стрит-ретейлу: так, в Москве доля свободных помещений в этом сегменте почти вдвое и составила 15,5%.
Хорошо, но как заработать на индустриальной недвижимости?
Частный инвестор может зайти на рынок индустриальной недвижимости с помощью паевого инвестиционного фонда. Прибыль складывается из двух частей. Во-первых, это доход от долгосрочной аренды, причём её стоимость может индексироваться каждый год. Во-вторых, заработать можно на переоценке и последующей продаже зданий. Следить, что происходит на рынке недвижимости, не обязательно — этим занимается управляющая компания.
По сути, этот вариант инвестирования экономит время и усилия. Он может подойти тем, кто не горит желанием разбираться в тонкостях торговли ценными бумагами и в то же время не готов мириться с низкими ставками по депозитам.
Чтобы инвестировать в индустриальную недвижимость, хватит даже небольшого капитала — например, с инвестиционным фондом PNK rental начать можно хоть с нескольких тысяч рублей. Фонд создал девелопер PNK group, который строит высокотехнологичные индустриальные здания по всей стране. У PNK rental есть право первым купить самые привлекательные объекты застройщика. Частные инвесторы вкладывают средства сразу во все уже сданные в аренду объекты фонда в равных долях.
Таким образом снижается риск от потери арендаторов: если доход от одного объекта уменьшится, доход от других поможет компенсировать потери. Целевая доходность PNK rental составляет 11,5% годовых. В III и IV кварталах 2020 года она была подтверждена.
И каковы здесь перспективы?
Посмотрим на рыночные тенденции. Одними из основных арендаторов индустриальных зданий являются ретейлеры, а за последний год интернет-торговля показала неплохой рост. Так, в 2020 году оборот внутреннего рынка в этом сегменте почти в два раза по сравнению с 2019 годом и составил 2,7 триллиона рублей. В общем объёме розничных продаж доля интернет-торговли составляет 9,6%. Проще говоря, во время самоизоляции онлайн-шопинг распробовали даже те, кто раньше относился к нему скептически.
Для инвесторов это может означать, что в ближайшее время распределительные центры и склады останутся в цене. Интернет-магазинам нужны будут новые площади, поэтому спрос на подобные объекты вряд ли снизится.
Звучит слишком хорошо. А что с рисками?
Риски в этой сфере характерны для заработка на аренде недвижимости: например, арендатор может обанкротиться и перестать платить аренду. Впрочем, такая ситуация невыгодна самому фонду, поэтому в его интересах выбирать перспективные объекты, тщательно проверять арендаторов и заключать долгосрочные договоры, от которых арендатор не вправе отказаться в одностороннем порядке.
К тому же фонды стараются подстраховаться на случай, если экономику начнёт трясти: они покупают здания с арендаторами из разных отраслей экономики. И если один из них будет испытывать трудности, то ситуация стабилизируется за счёт остальных арендаторов.
Окей, я хочу попробовать. Что надо делать?
Вложить деньги в индустриальную недвижимость можно через договор доверительного управления, который инвестор заключает с управляющей компанией. На его имя УК покупает паи фонда, владеющего недвижимостью. Деньги инвестора в равных пропорциях вкладываются во все объекты, принадлежащие фонду. Такая диверсификация делает инвестиции более защищёнными.
С дохода от таких инвестиций придётся заплатить налог. Для налоговых резидентов Российской Федерации ставка составляет от 13 до 15% — в зависимости от объёма вашего общего дохода за год. При этом налоговым агентом выступает управляющая компания.
Инвестиционный фонд индустриальной недвижимости — это удобный вариант для начинающих инвесторов: не нужно следить за ситуацией на фондовом рынке, а целевая доходность гораздо интересней ставок по депозитам. Присоединиться к PNK rental можно в любой момент. Зарегистрируйтесь на pnkrental.ru и пополните свой счёт через специальную форму или в онлайн-банке.
Минимальная стартовая сумма инвестиций в PNK rental составляет всего 5 000 рублей. Вы можете пополнять портфель любыми суммами сколько угодно раз в любое время, выводить средства частично или полностью, а также менять схему инвестирования — например, получать выплаты каждый квартал или реинвестировать их, чтобы увеличить возможную прибыль.
ООО УК «А класс капитал». Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045−14079−001000 от 12.08.2019, выдана Банком России, без ограничения срока действия. Ознакомиться с подробной информацией об условиях управления активами, получить сведения об ООО УК «А класс капитал» вы можете по адресу: 123112, г. Москва, Пресненская набережная, д. 6, стр. 2, тел.: 8 (800) 333−76−49, в сети интернет по адресам: www.pnkrental.ru, www.aclass.capital. Информация о возможности инвестирования в паевой инвестиционный фонд указана в материале исключительно в рамках описания стратегии управления. Информация не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией, не является гарантией или обещанием эффективности деятельности, доходности вложений в будущем. * PNK rental — ПНК аренда (с англ.) — маркетинговое наименование стратегии управления.
*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.
