1. Оцените географию
Помещение для бизнеса тоже должно помогать вам монетизировать своё дело. Постоянно держите это в голове и опирайтесь на факторы, которые помогут вам зарабатывать больше. К примеру, если вы что‑то продаёте или оказываете услуги, выбирайте локации с высокой проходимостью. Люди случайно зайдут в кофейню на аромат эспрессо и выпечки, но вряд ли поедут за вашими круассанами на другой конец города. Если вам не нужно привлекать поток посетителей, ищите место, которое поможет сократить транспортные расходы и сэкономить на коммуникациях с поставщиками или партнёрами.
Во время поиска вам нужно будет решить глобальный вопрос: взять отдельное помещение или встроиться в уже существующую структуру, например торговый центр или коворкинг. У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. К примеру, в ТЦ можно сэкономить на черновом ремонте, так как помещения обычно сдаются готовыми к использованию. Но попасть в ваш офис можно будет только тогда, когда центр открыт. В отдельном помещении можно устанавливать любой график и работать хоть ночью.
2. Узнайте историю помещения
Есть две важные причины выяснить, как место использовалось до вас. Первая — чтобы оценить неявные издержки ремонта. Пример: в офисе раньше был банк, а некоторые комнаты использовались как депозитарии. Вам придётся выламывать обшитые стены помещений, в которых даже не будет ловить сотовая связь. Это дорого. Другой пример: в здании была кухня ресторана быстрого питания, которая забила жиром вентиляционную систему. По документам она числится как исправная, но по факту будет плохо работать и нуждаться в ремонте.
Вторая причина — вопрос репутации. Имя прошлого арендатора какое‑то время будет ассоциироваться с вами у бывших клиентов: «Тут открылась фитнес‑студия в старом продуктовом». Старайтесь выбирать места, которые не связаны со скандальными историями или криминалом, чтобы за вашим бизнесом не тянулся шлейф чужой дурной славы.
Если вы ищете место под свой бизнес, посмотрите базу коммерческих помещений на сервисе Авито Недвижимость. Здесь вы найдёте много вариантов любого размера: от кабинета для стартапа до офиса филиала крупной компании. А ещё студии в проходимых бизнес‑центрах, производственные цеха, помещения для стрит‑ретейла, контейнеры для уличных ресторанчиков, склады индивидуального хранения и многое другое. Всё это можно как арендовать, так и купить (сортируйте результаты поиска с помощью фильтров). На Авито много предложений от собственников, поэтому вам не придётся переплачивать из‑за комиссий и сборов.
3. Сделайте мэппинг
Трафик случайных прохожих — это хорошо, но работа с целевой аудиторией принесёт больше плодов. Поэтому оценивайте вашу локацию с точки зрения сообщества: какие группы людей находятся рядом с выбранным местом и как направить их в ваш бизнес. Предприниматели называют такой анализ мэппингом. Например, вы открываете студию танцев. Жители местных домов, сотрудники офисов неподалёку от вас, студенты из близлежащего корпуса университета или посетители спортзала на соседней улице — это ваши первые клиенты. Чем больше подобных мест, тем лучше для вашего бизнеса.
Нарисуйте типичный маршрут разных категорий жителей вашего района и оцените эндпоинты — места, между которыми люди целенаправленно перемещаются. Обычно это дом, работа, университет. Подумайте, встраивается ли ваш бизнес в эндпоинты местного сообщества или вам стоит поискать другое место. Лучше открываться там, где окружение и декорации подходят под вашу концепцию, отвечают вкусам людей, на которых вы ориентируетесь. Это будет усиливать притяжение нужной аудитории.
4. Оцените конкуренцию
Даже если помещение кажется идеальным, не принимайте решение, пока не узнаете, сколько похожих предприятий уже есть в этой зоне. Ваша прекрасная пекарня может оказаться убыточной только потому, что она десятая в этом районе. В данном случае будет разумнее занять улицу, где у жителей ещё нет свежевыпеченных чиабатт в шаговой доступности. Однако конкуренция не так однозначна. Во‑первых, если вы решаете проблемы клиентов лучше, быстрее, дешевле других, это позволит вам выделиться. Во‑вторых, есть такая вещь, как синергия рынка: с конкурентами можно создавать общие проекты, проводить совместные мероприятия, давать покупателям возможность не заскучать.
Более того, если вам попадаются слишком большие и дорогие помещения, вы можете кооперироваться с другими игроками отрасли. Это не обязательно должны быть прямые конкуренты, вполне подойдут производители смежных товаров. Например, открываете цветочный магазин — разделите помещение с продавцами декора для праздника. Затеваете сырную лавку — присмотритесь к магазинам колбасных изделий. Многие предприниматели рады сотрудничеству по аналогичным причинам: высокая цена аренды и большие размеры площадок.
5. Сделайте презентацию проекта
Во время осмотра десятого по счёту офиса легко забыть уточнить важные детали у собственника или не суметь продемонстрировать, что именно вы арендатор мечты. Хорошая презентация упростит разговор с владельцами помещения и поможет прийти к лояльным условиям. Сделайте подробные слайды с иллюстрациями и целями бизнеса, давая собственнику возможность увидеть, как именно будет использоваться его площадка. Это поможет вам быть убедительнее и выглядеть ответственным человеком, у которого всё просчитано. Составьте чек‑лист вопросов о помещении и условиях аренды и заполняйте его для каждого места, чтобы ничего не забыть и не перепутать, особенно если работаете в большом городе и отсматриваете несколько площадок в день.
6. Просчитайте аренду
Стоимость аренды — это постоянная статья расходов и важный фактор вашей экономической модели. Поэтому очевидно, что нужно выбирать такое место, где ваш бизнес не будет работать только на оплату аренды. Кроме того, оценивайте абсолютное значение для каждой площадки. Например, за 200 000 рублей в месяц можно снять одно из двух помещений: 100 квадратных метров по 2 000 рублей или 20 квадратных метров по 10 000. Это будут две абсолютно разные концепции бизнеса. Большое помещение на окраине не всегда лучше, чем маленькая комната в центре, и наоборот. При обсуждении цены не забывайте про торг, особенно если планируете долгосрочное сотрудничество. Заранее уточняйте возможность пролонгации и следите, чтобы эти условия были прописаны в договоре аренды, иначе может оказаться так, что через год после ремонта вам придётся покинуть офис.
При поиске помещения в рамках вашего бюджета учтите, что, если вы будете снимать площадку через агентство, возможно, придётся выплатить и комиссию за услуги. На сервисе Авито Недвижимость можно отсортировать предложения от частных лиц и агентств. И если интересные вам варианты есть только у агентств, то в выдаче вы сразу увидите, какие помещения сдаются без комиссии.