1. Изучайте характеристики участка
Частный дом нельзя разместить где угодно. В документах на землю должно быть указано, что она Росреестр пояснил, на каких участках нельзя строить жилые и садовые дома / «ГАРАНТ.РУ» для жилой застройки. Также проверьте, нет ли на участке обременений — например, Особенности продажи земельного участка в ипотеке / «Ипотекарь» ли он в ипотеке. Для этого попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости.
Нужно учесть и другие моменты: расположение, площадь, уровень грунтовых вод. Хорошо, если на территории уже есть коммуникации, например электричество и канализация, — не придётся тратить деньги на их проведение. Уточните и тип почвы. Допустим, если грунт скалистый, построить дом с подвалом будет проблематично.
Есть миф, что если в одном месте в посёлке хороший грунт, то и в других он будет таким же. Но мы много раз сталкивались с тем, что почва на двух соседних участках сильно различалась. Потому лучше заказать проверку. Ещё важно оценить район: если вы хотите дорогой дом, а рядом скромные постройки, вы будете сильно выбиваться из окружения.
Поинтересуйтесь удалённостью городской инфраструктуры. Вряд ли жизнь в частном доме принесёт удовольствие, если даже в магазин придётся ехать целый час. Как вариант, можно присмотреться к малоэтажным жилым комплексам.
Малоэтажный жилой комплекс — это закрытая от посторонних территория, на которой есть всё для жизни. Например, в наших проектах мы предусматриваем не только магазины, но и детские сады, школы, коворкинги, фитнес‑центры, рестораны, прогулочные зоны, детские и спортивные площадки.
2. Не пренебрегайте дизайн‑проектом
Он упростит планирование работ. Дизайн‑проект может быть индивидуальным или типовым. В первом случае его делают под конкретного заказчика, во втором — выбирать предстоит из готовых вариантов. Типовой проект быстрее и дешевле. Индивидуальный же даёт больше пространства для фантазии, но там легко выйти за рамки бюджета.
Дизайн‑проект служит хорошим техническим заданием для смежных специалистов. Например, вас не будут лишний раз беспокоить электрики, потому что у них уже будут план расстановки и план групп включения осветительных приборов.
Мы строим типовые дома по индустриальной технологии: заказываем на заводе домокомплект, который за 45 дней можно собрать на готовом фундаменте. В него входят трёхслойные железобетонные панели с утеплителем внутри, сантехническая и электрическая проводка. Дом получается тёплым и долговечным.
Выбрать проект и исполнителей можно на платформе «Строим.дом.рф». Там размещено 950 типовых вариантов средней площадью 143 м² и 600 проверенных подрядчиков из разных регионов России. На сайте реально подобрать и уже готовые дома в малоэтажных жилых комплексах.
Сейчас при приобретении или строительстве частной недвижимости можно воспользоваться эскроу‑счётом. Покупатель кладёт на него деньги после регистрации договора, а продавец забирает их лишь после передачи готового жилья. Такая опция появилась благодаря инициативе «Мой частный дом». Её задача — приблизить достижение целей национального проекта «Жильё и городская среда», то есть улучшить жилищные условия граждан. Сейчас строится шесть комплексов с применением эскроу‑счёта — два в Московской области и по одному в Пермском крае, Воронежской, Ульяновской и Липецкой областях. Всего до конца 2024 года планируют возвести 693 дома с использованием этого механизма.
Узнать подробности3. Выбирайте прочный фундамент
Ориентироваться тут лучше не на цену и простоту монтажа, а на вес постройки и состав почвы. Если упустить из виду эти параметры, позже можно столкнуться с трещинами или деформацией дома. Вариантов фундамента несколько:
- Столбчатый. Монтируется на сваях, которые располагаются по углам дома и в местах пересечения стен. Подходит только для небольших и лёгких построек на стабильном и однородном грунте.
- Ленточный. Железобетонный контур, идущий по периметру здания. Он выдерживает больший вес, но не сгодится для грунтов, которые вспучиваются при низких температурах.
- Плитный. Монолитная плита из бетона или железобетона. Подходит и для домов в несколько этажей, и для переувлажнённых почв. Но такой фундамент дороже других.
- Свайно‑винтовой. Предполагает применение свай, которые завинчивают в грунт. Можно использовать даже на болотистой почве, но лишь для одноэтажных домов.
Подбирать подходящий фундамент можно и в типовых проектах. Перед строительством мы всегда изучаем рельеф местности и качество почвы — и советуем оптимальный вариант. А ещё после проверки можем рекомендовать альтернативные материалы — например, другой вид перекрытий.
4. Составляйте смету
В неё будут входить не только цены на материалы, но и стоимость их доставки, оплата труда рабочих, получение разрешений и согласований, вывоз мусора и многое другое. Чтобы ничего не упустить, нужно тщательно продумать каждый этап — от рытья котлована и закладки фундамента до работ по внутренней отделке.
Приступать к расчётам лучше, уже имея на руках проект дома. Так вы будете знать все параметры и сможете прикинуть количество материалов. После предстоит узнать цены на них и рассчитать примерные затраты. Вероятно, сумма не будет итоговой — в строительстве возможны ошибки и форс‑мажоры. Потому имеет смысл заложить в бюджет 20% на непредвиденные расходы.
На рынке много недостроя. Иногда люди продают объект уже на этапе фундамента, потому что не уделили внимание планированию. Смета позволит лучше сориентироваться по цене. Важно обратить внимание, что для комфортной жизни за городом недостаточно просто построить дом. Нужно заложить и бюджет на благоустройство — парковку, калитку, газон, а также учитывать цены на отделку помещений, мебель, бытовую технику.
5. Не забывайте уведомить о строительстве
Перед началом ГрК РФ. Статья 51.1. Уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома уведомление в местную администрацию: она проверит, соответствуют ли все параметры будущего дома законам. Если нет — проект нужно будет пересмотреть. Если упустить этот шаг, можно Избежать проблем: зачем подавать уведомление о начале строительства дома / РБК штраф или другие проблемы. Например, такой дом будет крайне сложно оформить в собственность и поставить на кадастровый учёт. А ещё без одобрения может оказаться проблемой проведение коммуникаций вроде газа.
После работ нужно снова отправить уведомление, но уже о завершении строительства. Если всё в порядке, можно регистрировать право собственности.
6. Узнайте, положены ли вам льготы
В России есть несколько подходящих для ИЖС программ. Например, Субсидии и ипотека: как получить господдержку на строительство дома / Национальные проекты со ставкой 8% на сумму до 6 миллионов рублей с первоначальным взносом от 30%. Оформить такую может любой россиянин старше 18 лет независимо от семейного положения. Она распространяется как на покупку строящегося частного дома, так и на его возведение с нуля или даже приобретение пустого земельного участка под ИЖС.
Наша семья выбрала дом по типовому проекту, потому что застройщик пообещал построить его всего за 9–10 месяцев. Мы оформили льготную ипотеку плюс воспользовались программой эскроу‑счёта — за это банк дал скидку 1%. В итоге ставка вышла 7%. Документы подавали через сотрудников ипотечного центра — заявку одобрили всего через несколько дней.
Другие виды господдержки более Субсидии и ипотека: как получить господдержку на строительство дома / Национальные проекты. Так, семейная ипотека позволяет взять кредит со ставкой до 6% людям, у которых первый ребёнок родился после 1 января 2018 года, и тем, у кого есть двое детей или более. Ещё один вариант — ипотека со ставкой 5% для сотрудников IT‑компаний, аккредитованных в Минцифры РФ. Получить её могут не только разработчики, но и бухгалтеры, юристы, менеджеры. Главное — быть не старше 50 лет и отработать в организации минимум три месяца. Плюс особая ипотека под 2% есть для строительства частных домов на Дальнем Востоке.
Все эти программы входят в состав национального проекта «Жильё и городская среда». В его рамках осуществляется контроль за текущими условиями выдачи займов на строительство или покупку частного дома, а также ведётся работа над тем, чтобы льготы становились доступны большему количеству людей.
Больше возможностейРазвивать ИЖС в России помогает и стратегическая инициатива «Мой частный дом». Предполагается, что благодаря ей к 2030 году 500 тысяч россиян смогут получить заём на частный дом. Так, для тех, кто планирует строить его своими руками, действует пилотный проект по кредитованию в рамках «Льготной ипотеки».
7. Обращайтесь к подрядчикам
Делать всё самостоятельно порой дешевле, но есть вероятность где‑то ошибиться. А в строительстве дома любой просчёт может обойтись достаточно дорого. Поэтому как минимум основные задачи стоит отдать профессионалам.
Важно, чтобы подрядчик предоставил грамотный сметный расчёт, в котором будут указаны затраты на всех этапах строительства и определена итоговая сумма. Обратите внимание, чтобы он технически грамотно отвечал на вопросы. А ещё можно попросить показать фотографии готовых объектов или даже съездить на какую‑нибудь стройку, которой он сейчас занимается.
Когда выбор сделан, подпишите договор подряда. В процессе строительства сохраняйте чеки на покупку материалов, акты приёма‑передачи и банковские выписки о переводах. Не соглашайтесь на 100% предоплату — как правило, деньги перечисляют поэтапно, после выполнения каждого вида работ. И уточните, какую гарантию даёт подрядчик. По закону этот срок должен быть ГК РФ. Статья 756. Сроки обнаружения ненадлежащего качества строительных работ 5 лет.