Аренда, перепродажа и фонды: 7 способов заработать на недвижимости

1. Сдавать квартиру в аренду

Способ простой, но важно действовать в рамках закона. Первый шаг — договор. Как для долгосрочной, так и для посуточной аренды нужно заключать письменный контракт с нанимателем. Это защита финансов и имущества на случай, если квартиросъёмщик испортит мебель или начнёт пересдавать квартиру без вашего ведома. Без договора спорить и добиваться компенсации будет сложно. Ещё один способ материально обезопасить себя — брать у новых жильцов депозит и прописывать в договоре, в каких случаях сумма не вернётся арендатору.

Второй важный момент — налоги за сдачу квартиры. Физические лица платят 13%, ИП на упрощёнке — 6%. Если этого не делать, есть риск столкнуться со штрафом — от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога. От погашения самого долга он не освобождает.

Сдавать в аренду реально и полностью оплаченную квартиру, и жильё, приобретённое в ипотеку. Но надо учитывать спрос на рынке недвижимости и ставки от банков. Допустим, если стоимость аренды снизится на 4%, а ипотека съест от доходности ещё 3% в год, можно оказаться в минусе. Сейчас это особенно актуально, так как цены на недвижимость и ставки по ипотеке весной сильно выросли.

2. Организовать субаренду арендованного жилья

Площадь, которую вы сняли, можно пересдавать другому человеку. В этом случае покупать квартиру не придётся, но важно получить согласие собственника и зафиксировать его в первичном договоре аренды.

Заработать здесь можно двумя способами:

1. Сдавать часть помещения. Допустим, снять двухкомнатную квартиру и поселить ещё одного человека в свободной комнате.
2. Сдавать арендуемую площадь на время отсутствия. Найти временного съёмщика для жилья на период отпуска или командировки.

Кроме того, стоимость субаренды можно увеличить за счёт отсутствия обязательств. Ответственность перед собственником за состояние имущества и своевременную оплату всё ещё несёт первичный арендатор, а субарендатору об этом можно не переживать.

Для безопасности здесь тоже важно заключить договор, аналогичный тому, что составляется при сдаче жилья в аренду. Единственное новое условие — сроки действия этого документа не могут превышать сроков первичного.

3. Инвестировать в коммерческую недвижимость

Тратить десятки или сотни миллионов, а может, и миллиарды рублей на открытие ТРК или превращение квартиры на первом этаже в магазин или кафе не обязательно. Инвестировать в коммерческую недвижимость со сравнительно небольшой суммой на руках можно через паевые инвестиционные фонды (ПИФ). Они собирают средства инвесторов и вкладывают их, а в обмен участники фонда получают пай — ценную бумагу, подтверждающую право собственности. ПИФы могут заниматься разными активами — акциями, облигациями, бизнесом и, собственно, коммерческой недвижимостью.

В зависимости от ликвидности актива, то есть возможности быстро продать его, ПИФы бывают открытыми, интервальными, биржевыми и закрытыми. Фонды недвижимости обычно как раз закрытые: купить паи довольно просто в любое время в банковских приложениях, а вот погасить — после закрытия (сроки указывают сразу). Выйти из фонда раньше запланированной даты получится, только перепродав пай другому человеку.

Доходность здесь обеспечивает изменение стоимости пая: она растёт вместе с ценой недвижимости и платы от арендаторов. Периодичность выплат зависит от стратегии ЗПИФа:

• Если фонд вкладывается в строящуюся коммерческую недвижимость, получить прибыль получится только после введения её в эксплуатацию. До продажи пая денег на счёт поступать не будет.
• Если фонд покупает готовые объекты, пайщики получают промежуточный доход от арендных выплат каждый квартал. Ждать погашения пая, чтобы получать доход, не нужно. Договоры с арендаторами заключаются на долгий период (от 5 до 15 лет), что обеспечивает устойчивость платежей.

В любом случае после закрытия фонда недвижимость продаётся, а деньги распределяются между инвесторами. Сумма первоначального вклада увеличивается за счёт прибыли от роста цен на объекты.

Риски у этого способа заработать существуют. Например, повлиять на доходность может преждевременный уход арендаторов или снижение рыночной стоимости недвижимости. Чтобы пай был стабильным, нужно внимательно изучить ПИФ до покупки: проверить его историю, отзывы, посмотреть, с какими клиентами он работает.

4. Перепродать «убитую» квартиру

На рынке вторичной недвижимости достаточно квартир с плохим ремонтом, аварийными коммуникациями или юридическими нарушениями. Из‑за проблем их стоимость обычно низкая — даже если расположение хорошее, а метраж внушительный. Заработать на такой недвижимости можно, если устранить все недостатки и выставить на продажу по рыночной цене.

В этом случае нужно заранее оценить свои возможности и степень проблемности квартиры. Чтобы привести её в привлекательный вид, придётся потратить силы, вложиться в отделочные материалы, услуги сантехников, нанять юриста и привести в порядок документы. Кроме того, действовать после покупки нужно быстро: есть риск, что за время ремонта и решения прочих вопросов рыночная стоимость жилья упадёт и сотрёт всю потенциальную выгоду.

5. Купить квартиру в строящемся доме

На этапе строительства жильё стоит дешевле, а когда квартира будет готова, её можно перепродать дороже и выиграть на разнице в цене. В этом случае заключается договор долевого участия — приобретается имущественное право, а не сама квартира. Чтобы избежать проблем с застройщиком, необходимо заранее убедиться, что в тексте документа указаны сроки сдачи в эксплуатацию, сроки передачи ключей и условия компенсации. С последними будет проще решать вопросы, если итоговая жилплощадь окажется отличной от заявленной в договоре по метражу или другим условиям.

Кроме того, перед покупкой важно внимательно рассмотреть историю и репутацию застройщика — иначе есть риск нарваться на долгострой или просто получить неудачную квартиру. Для этого нужно изучить документы на сайте застройщика, пробить его в Единой информационной системе жилищного строительства и картотеке арбитражных дел, а также почитать отзывы покупателей.

6. Вложиться в ипотечные ценные бумаги (ИЦБ)

Ипотечные ценные бумаги — облигации, выпускаемые банками. Схема работы такая: клиент банка берёт в нём деньги на покупку недвижимости, а банк выпускает ИЦБ на аналогичную сумму и отправляет на биржу, где их покупают инвесторы. Банк в этом случае выигрывает за счёт компенсации средств, потраченных на выдачу кредита, а инвестор получает гарантированный доход: прибыль фиксированная и капает раз в квартал или полгода с процентов, которые банку выплачивает кредитор.

Главный недостаток этого способа — долгосрочность: забрать вклад можно только после того, как ипотека будет выплачена полностью, а это обычно десятки лет. Кроме того, есть риск, что заёмщик вообще не в состоянии выплатить ипотеку. Зато сумма вклада может быть любой: купить ИЦБ реально и за 1 000 рублей. И продаются они на биржах — для покупки не нужно никуда ходить и взаимодействовать с третьими лицами.

7. Купить облигации застройщиков

Пользоваться средствами дольщиков для возведения новых домов застройщики сейчас не могут — деньги лежат на эскроу‑счетах. А финансирование им нужно, поэтому они выпускают облигации: инвесторы их покупают, то есть дают средства на реализацию проектов, а застройщик после возвращает деньги, но уже с процентами.

Доходность здесь высокая — 10–15%, но и рисков много. Например, если спрос на жильё в новостройках снизится, у компаний упадут показатели продаж — денег на выплату процентов не будет.