Покупать ли жильё в Санкт-Петербурге сейчас или подождать
Что происходит на рынке недвижимости
Пандемия и скачки курсов валют ударили по всем отраслям бизнеса, строительство они тоже не обошли стороной. На фоне тревожных новостей рынок оживился: по итогам I квартала 2020 года цены подросли и в новостройках, и на вторичном рынке.
Со спросом ситуация неоднозначная. Так, одни покупатели предпочли отложить приобретение квартиры на потом и дождаться, когда ситуация станет более‑менее определённой. Другие, наоборот, бросились вкладывать деньги в жильё, пока цены не стали ещё выше. Однако причин для паники нет: на смену временному ажиотажу придёт затишье, а значит, существенный рост цен вряд ли предвидится.
С одной стороны, по объективным причинам можно ожидать снижения спроса на строящееся жильё. Но, с другой стороны, мы наблюдаем тенденцию к сокращению предложения. Данные тренды будут уравновешивать друг друга и сохранять цены на текущем уровне. Как следствие, по итогам года мы можем увидеть рост цен, близкий к нулю.
Ситуацию осложняет ужесточение требований к застройщикам и переход на эскроу‑счета. Теперь деньги дольщиков хранятся на специальном счёте, а застройщик может получить их только после ввода дома в эксплуатацию. По февральскому прогнозу Совета Федерации, такие меры могут в ближайшие пару лет спровоцировать рост цен на жильё на 25%.
Впрочем, пока сложно сказать, оправдаются эти предсказания или нет. Всё зависит от того, когда будут сняты карантинные меры. Если ближе к лету большинство стран выйдет из карантина и начнёт восстанавливать экономику, цена на нефть может подняться, а значит, стоимость жилья тоже пойдёт в рост.
В Санкт‑Петербурге сохраняется потенциал для существенного роста цен на недвижимость в ближайшие годы в связи с небольшим объёмом предложения на рынке строящегося жилья. Как следствие, в течение ближайших 5 лет мы можем увидеть рост цен на новостройки в пределах 40–50%. За 2 года прирост может составить 10–15%. Этот сценарий может быть реализован, если цена на нефть в ближайшие месяцы вернётся к отметке 50 долларов за баррель.
Тем, у кого покупка квартиры была только в планах, можно выдохнуть: оснований для значительного роста ставок по ипотеке пока нет.
В настоящий момент Центральный банк не поднимает ключевую ставку, чтобы поддержать экономическую активность в стране. Для покупателей с устойчивым финансовым положением это хорошая возможность приобрести недвижимость при помощи ипотечного кредита, пока ставки остаются на исторически низком уровне.
В конце концов, стоит помнить, что квартира — это довольно надёжный актив. Пусть в некоторые периоды его цена может падать, но в итоге она всё равно восстанавливается и продолжает расти.
На рынке сложилась хорошая ситуация для приобретения квартиры: временное затишье в спросе обеспечивает больший, чем обычно, выбор объектов при пока стабильных ценах. Если противоэпидемиологические меры будут сняты в мае, то уже к лету можно ожидать восстановления спроса на жилую недвижимость. Так что сейчас тот самый момент, которым можно выгодно воспользоваться.
4 правила, которые помогут выбрать квартиру в кризис и не прогадать
Ищите варианты, которые могут вырасти в цене
Традиционно привлекательными для большинства покупателей считаются квартиры в пешей доступности от метро, но при выборе жилья смотреть нужно не только на этот параметр. Если планируете рано или поздно продавать квартиру, учитывайте и наземную транспортную доступность района, и наличие поблизости магазинов, школ и поликлиник. Жильё в обжитом месте продать будет проще, чем квартиру в доме на выселках, где нет элементарной инфраструктуры.
В некотором роде вторичное жильё — это более безопасный актив, ведь дом уже построен. Однако здесь сохраняются риски мошенничества при покупке. Первичный рынок предоставляет более обширное предложение в современных и качественных проектах, которые будут максимально ликвидными в ближайшие годы.
Если присматриваетесь к новостройкам, уточните у девелопера, как будет дальше развиваться этот район. В идеале он должен позаботиться о строительстве поблизости школ и детских садов. Есть смысл задуматься о покупке квартиры в жилом комплексе, который уже почти готов — так придётся меньше ждать, когда застройщик обеспечит необходимую инфраструктуру.
Относитесь к скидкам критически
Случается, что застройщики демпингуют и выставляют квартиры (на которые зачастую нет спроса) по невероятно низким, даже нерыночным ценам. На такие предложения лучше не реагировать, так как есть риск купить квартиру в долгострое. Строить, ничего не зарабатывая, просто невозможно.
Бывает, что с большой скидкой продаются непопулярные виды планировок, но этот вариант отметать не стоит. Может быть, именно под ваш стиль жизни подойдёт как раз такое нестандартное планировочное решение.
Если речь идёт о комплексной застройке, то я советую рассматривать вторую и последующие очереди. Как показывает практика, в первой очереди неуютно, такой объект трудно сдать или продать. Рекомендую обратить внимание на квартиры с отделкой, так как фокус внимания потребителя направлен на «здесь и сейчас».
Выбирайте квартиру с высокой степенью готовности
Чем ближе дом к сдаче в эксплуатацию, тем ниже риск, что строительство встанет. Стоит учитывать, что пандемия и экономические потрясения могут существенно изменить расстановку сил: эксперты предрекают монополизацию строительной отрасли и банкротство небольших девелоперов. Чтобы не нарваться на компанию, которая стоит на грани разорения, загляните в картотеку арбитражных дел и проверьте, не ведётся ли против застройщика дело о банкротстве.
Если вы хотите максимальную прибыль, берите жильё у известного застройщика на стадии котлована. Сейчас практически все новые комплексы строятся по схеме проектного финансирования с применением эскроу‑счетов. Средства на них страхуются, поэтому, даже если дела у застройщика будут плохи, вернуть деньги всё-таки можно.
Первичный рынок оказался подготовлен к сложившейся ситуации. Строительные компании включены в список непрерывно действующих организаций, поэтому даже в текущих условиях все рабочие процессы ведутся согласно графикам. Абсолютное большинство девелоперов продолжают строительство объектов с учётом дополнительных организационных проверочных мероприятий.
Процессы, связанные с работой в новых условиях, сейчас ускоренными темпами автоматизируются. Вся работа с консультированием клиентов, продажами и согласованием сделок переведена в онлайн. Отлажены и механизмы удалённого оформления сделок, в том числе с использованием кредитных продуктов некоторых банков.
Проверяйте добросовестность застройщика
Начните с проверки документов — их можно найти на сайте строительной компании или запросить копии у специалиста по продажам. Вам должны предоставить учредительные документы застройщика, свидетельства о государственной регистрации и постановке на учёт в налоговой, а также бухгалтерскую отчётность и аудиторские заключения.
Чтобы обезопасить свои вложения, необходимо обязательно проверить репутацию застройщика. Будет нелишним, если у него окажутся не только прозрачная репутация и обширная практика застройки, но и активы, например банк земель для последующих застроек и собственное производство.
Ещё стоит убедиться, есть ли у компании разрешение на строительство, права на землю и проектная декларация. Застройщик не имеет права отказаться предоставить эти документы.
Покупка квартиры — реальный способ сохранить средства в кризис, особенно если вы и так задумывались о новом жилье. У Группы ЦДС есть предложения на любой бюджет: уютную студию можно купить от 2,2 миллиона рублей, а цены на евротрёшки с большим балконом и кухней‑гостиной начинаются от 3,7 миллиона рублей. Квартиры сдаются уже с готовой отделкой: переехать в новый дом можно сразу после получения ключей.
На время самоизоляции ЦДС запустил услугу бесконтактной покупки. Чтобы оформить сделку и зарегистрировать её, не нужно ехать в офис — можно купить квартиру в Санкт‑Петербурге, даже если вы пока живёте в другом городе. Оставьте заявку на сайте застройщика, а менеджер перезвонит, расскажет о действующих специальных предложениях и поможет выбрать квартиру мечты.
*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.