Людмила Морозова

Архитектор, руководитель проектного бюро «Архитектоника».

Прежде чем договариваться с риелтором и выезжать на просмотр квартиры, возьмите на заметку краткий перечень того, на что стоит обратить внимание. Речь не только о рынке вторичного жилья — многие пункты можно применять и при подборе квартиры в новостройке.

Самостоятельно оцените новую квартиру, выставляя по каждому пункту статьи балл от 1 до 10, где 10 означает, что по данному критерию жильё полностью соответствует вашим пожеланиям, а 1 говорит о явных минусах, с которыми вы не готовы мириться.

Оцениваем параметры квартиры

1. Расположение и размеры окон

Размеры и форма окон могут существенно отличаться. Такие параметры, как и расположение окон, зависят от проекта, серии дома, конструктивных особенностей, климата и так далее. Это может сильно ограничивать или, наоборот, давать возможность для перепланировки в случае необходимости.

Например, если окон в помещении несколько и они расположены друг от друга на расстоянии метра или больше, вы можете разделить комнату на две таким образом, чтобы в каждой было окно.

Если окно одно, возможностей устроить глобальную перепланировку меньше. Это касается и сплошного фасадного остекления от пола до потолка. Разбивка на комнаты в этом случае привязывается к вертикальным импостам, расположенным с определённым шагом.

Размеры окна влияют на естественную освещённость комнат, но необходимо учитывать и стороны света. О них подробнее в следующем пункте.

2. Инсоляция квартиры и ориентация комнат

По санитарным нормам Санитарные правила и нормы СанПиН 2.2.1/2.1.1.2585-10 «Гигиенические требования к естественному, искусственному и совмещённому освещению жилых и общественных зданий» в квартиры в течение определённого времени должен попадать солнечный свет. Это называется инсоляцией. Рассчитать инсоляцию достаточно сложно, так как на неё влияет географическое расположение, высота этажа, количество комнат в квартире и прочее.

Для наших целей достаточно учитывать продолжительность инсоляции в зависимости от географического расположения дома:

  • Северная: два с половиной и более часов в день в период с 22 апреля по 22 августа.
  • Южная: полтора и более часов в день в период с 22 февраля по 22 октября.
  • Центральная: два и более часа в день в период с 22 марта по 22 сентября.

Продолжительность инсоляции зависит от количества комнат:

  • Если в квартире до трёх комнат, то инсоляция должна осуществляться по крайней мере в одной комнате.
  • Если в квартире четыре и более комнат, то, соответственно, в двух комнатах.

Ориентацию комнат можно проверить с помощью компаса или соответствующего приложения на смартфоне. Например, в европейской части России спальня, гостиная и детская должны выходить на юг, юго-восток или юго-запад. Кабинет лучше ориентировать на юго-восток, а кухню — на восток, северо-восток или северо-запад. Ориентация подсобных помещений не важна.

3. Санузлы, сантехоборудование и расположение стояков

Стоит обратить внимание не только на площадь санузла, тип и расположение сантехоборудования, но и на другие технические моменты:

  • наличие люка для доступа к стоякам;
  • достаточное освещение санузла;
  • способ подводки коммуникаций к сантехприборам (скрыто или снаружи);
  • наличие и работоспособность встроенного оборудования и арматуры: смесителей, термостатов и так далее.

Отметьте как плюс, если в квартире установлен водонагреватель: он будет полезен на период отключения горячей воды. Ванна выигрывает в функциональности по сравнению с душевым уголком или кабиной. Полотенцесушитель пригодится всем, особенно оценят его семьи с детьми. Биде, окно в санузле, тропический душ и прочие особенности — на ваш личный выбор.

4. Состояние отделки и коммуникаций

Этот пункт поможет оценить износ финишных покрытий: паркета, плитки, обоев, потолка, дверей и окон. Важно обратить внимание на явные дефекты, такие как трещины, сколы, вмятины, пятна, неровности. Их устранение явно потребует вложений, особенно если задеты более глубокие слои отделки, например, стяжка или штукатурный слой.

Заглянув в сантехнический шкаф, можно оценить состояние стояков горячего и холодного водоснабжения, а также канализации: всё трубы должны быть аккуратно соединены, на стояке горячего водоснабжения должна быть теплоизоляция.

По внешнему виду вытяжной решётки в ванной или на кухне часто понятно, работоспособна ли система естественной вентиляции в доме. Грязная, засаленная решётка свидетельствует как минимум о необходимости проверить исправность системы.

Электрические провода и распаечные коробки в свежеотремонтированных квартирах в основном имеют скрытый монтаж и снаружи не видны. Электрические автоматы и электросчётчик должны быть в чистом и исправном состоянии, а также аккуратно закреплены в электрическом щитке. Наружная проводка вдоль стен и потолков допустима только в специальных закреплённых кабель-каналах и подальше от мокрых зон: санузлов и кухонь.

5. Наличие и тип лифтов

В домах встречаются пассажирские (обычно рассчитанные на 4 человек) и грузопассажирские (на 8 человек) лифты. Последние, как правило, — в современных домах с большим количеством квартир. Такой лифт избавляет от проблем с подъёмом крупногабаритной мебели, пианино, длинномерных строительных материалов, велосипедов и колясок. Совсем редко в памятниках архитектуры в историческом центре города можно встретить лифт старого образца с распашными дверцами или пристроенный — этот вариант менее надёжный, чем современные лифты.

Также обратите внимание на компанию-производителя: европейские лифты обычно более надёжные и менее шумные, чем российские.

6. Высота потолков

Стандартная высота потолков в многоквартирных жилых домах колеблется от 2,5 до 3,8 м и зависит от типа и серии дома, конструктивных особенностей и даже автора проекта, если речь идёт об индивидуальном проекте архитектурного бюро. Бывают дома, где высота потолка может достигать и 4, и даже 4,5 м, но это очень редкий случай.

Чем выше потолок, тем больше по площади и объёму воспринимается пространство квартиры. К тому же в помещениях с высокими потолками можно повесить каскадные люстры или многоуровневые светильники.

7. Балкон или лоджия

Осматривая новую квартиру, заранее прикиньте расстановку мебели на балконе или лоджии: здесь можно разместить шкаф, повесить полки или поставить небольшой диванчик. Если вы работаете из дома, в этой зоне можно организовать удобное рабочее место — недостатка в естественном освещении точно не будет. Или, возможно, вам достаточно поставить на балконе кресло-качалку и несколько кашпо с цветами.

Демонтировать балконный блок и присоединять балкон или лоджию к комнате не разрешается. Однако, если согласуете перепланировку, вы сможете убрать подоконную часть и смонтировать остекление с двупольными дверями. Лоджия и комната так и останутся отдельными помещениями, но это изменение объединит их визуально и добавит естественного света в комнате.

8. Антресоли и встроенная мебель

Встроенная мебель и антресоли часто представляют собой элементы планировки квартиры, которые непросто изменить. Обратите внимание на их конфигурацию и состояние. Недавно смонтированные, без дефектов, с грамотно спланированными секциями — они могут быть действительно полезны многим. Если у встроенного шкафа не закрываются дверцы, стенки и фасад изношены, отсутствует фурнитура, то, очевидно, демонтаж и обустройство нового шкафа на этом месте можно закладывать в бюджет.

9. Планировка

Обратите внимание на количество комнат и других помещений. Спален должно быть ровно столько, сколько нужно вам, детям, родителям или другим членам семьи, которые будут жить с вами. Гостиная как отдельная комната в последнее время нужна далеко не всем. Если позволяют конструктивные особенности квартиры, гостиную можно совместить с кухней-столовой. В таком случае площадь этой общей зоны должна быть не менее 16 м².

Если прежние владельцы проводили перепланировку или переустройство квартиры, уточните, есть ли распоряжение о согласовании этой планировки и новый план БТИ. Если согласование узаконено и эти документы вам предоставят по требованию, то вы избавите себя от сложностей при продаже, дарении или других операций с квартирой в будущем.

10. Подсобные помещения

Это могут быть кладовые, гардеробные помещения. Их желаемое количество и размеры зависят от многих факторов: вашего образа жизни, привычек в хранении вещей, численности вашей семьи. Если вы планируете перестроить квартиру, то за счёт подсобных помещений часто получается эффективно увеличить жилую комнату, ванную или кухню.

11. Ширина проходов и дверей

Этот пункт актуален в случае, когда перепланировки не будет и все комнаты сохранятся в существующем виде. Здесь без измерения рулеткой не обойтись.

Через проходы и двери в квартиру вносятся мебель, бытовая техника и прочее. Замерив ширину, сравните параметры с указанными в нормах СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные»: ширина коридора от стены до стены должна составлять 90–120 см; ширина светового проёма межкомнатных дверей — 80 см; дверей в санузлы и подсобные помещения — 60–70 см; входной двери — 80–90 см.

12. Дизайн

Если вы собираетесь делать ремонт в квартире, которую рассматриваете, то этот критерий можно опустить. В противном случае обратите внимание на дизайн, стиль, цветовую гамму и декор, а также на то, как разные элементы сочетаются между собой. Подумайте, насколько внешний вид квартиры вам близок и удовлетворяет ли он вашим представлениям о прекрасном.

13. Лестничная площадка и другие места общего пользования

Состояние отделки стен, потолка и пола, светильников и лестниц в местах общего пользования влияет на стоимость квартиры. Какой бы дорогой ни была отделка в квартире, если ей предшествует тёмная, с полуразрушенным полом и старыми испачканными стенами лестничная площадка, это испортит всё впечатление.

14. Расположение квартиры на этаже и соседи

В зависимости от типа и проекта дома, количество квартир на этаже может влиять на частоту общения с соседями. Если квартир всего лишь две, включая вашу, то и с соседями вы будете, вероятнее всего, сталкиваться нечасто. А если их на площадке 6 или 8, то вполне вероятно, что это побудит вас поддерживать добрые отношения со всеми соседями. А кто ими может оказаться — оценить трудно, даже когда проживаешь в квартире несколько месяцев. И уж тем более нереально выяснить это при просмотре. Учитывайте это и по возможности наведите справки, поговорите с жителями подъезда, участковым или познакомьтесь с потенциальными соседями лично.

15. Консьерж или охрана

Этот критерий не самый важный в оценке квартиры. Однако известно немало реальных историй, когда консьерж или охранник запоминал приметы воров, благодаря чему их удавалось отыскать, или передавал жильцам потерянные вещи или важные сведения. Просто учитывайте этот факт, но не ставьте во главу угла.

Подсчитываем результат

От 15 до 45 баллов

Скорее всего, эта квартира вам не подходит. Слишком многие критерии не соответствуют вашим представлениям и требованиям, несмотря на то, что плюсы вы тоже увидели. Не расстраивайтесь — лучше убедиться в этом на этапе, когда вы только рассматриваете варианты и ещё не успели вложить в неудачную квартиру деньги и вовлечься в оформление покупки.

От 46 до 105 баллов

Чем выше итоговый балл, тем больше квартира подходит вам и вашим домочадцам. Если же он стремится к нижней границе, это значит, что квартира требует больших вложений: времени, сил и средств. Если вы чувствуете, что эта квартира «ваша» и ваша семья сможет быть в ней счастливой, то смело беритесь за дело. Но имейте в виду, что придётся потрудиться, прежде чем вы устраните все недостатки и доведёте новое жильё до гармоничного состояния.

От 106 до 150 баллов

Квартира подходит вам максимально, можно рассматривать её покупку. Не забудьте составить список недочётов, которые вы заметили, и обсудите их подробнее со своими домашними. Распланируйте дальнейшие шаги, учитывайте привлечение специалистов, покупку материалов, оборудования, мебели, другие расходы. Это поможет отмести всё лишнее и сформировать итоговый план действий и бюджет. Не забудьте заложить в него непредвиденные траты. И действуйте!