Мы нашли людей, которые погасили ипотеку или вскоре это сделают, и попросили поделиться советами и впечатлениями о жизни с долгосрочным кредитом. Их рассказы дадут понять, что всё не так страшно, как принято считать, и помогут обратить внимание на неочевидные нюансы.
«Ты хоть и делишь квартиру с банком, но всё равно можешь выбирать»
Звучит смешно, но это так: свою однушку в Саратове в ипотеку мы с мужем покупали как шоколадку в супермаркете — по акции «12–12–12». Первоначальный взнос был 12%, ставка — 12%, срок кредита — 12 лет.
Мы оформили ипотеку в октябре 2013 года. Фактически купили бетонную коробку площадью 37 квадратных метров в строящемся доме. Срок сдачи был через полтора года. Наш четвёртый этаж к тому моменту уже возвели. Объект входил в базу надёжных в списках нашего банка.
Друзья разъедутся, а вы с ипотекой останетесь
До ипотеки мы снимали несколько квартир. Арендная плата была чуть ниже, чем наш ежемесячный платёж, но мы были нацелены обзавестись своим жильём. Однако первоначального взноса у нас не было. Поэтому мы переехали к моим родителям и стали копить, часть денег заняли у родственников.
Когда квартиру достроили, мы схватились за голову. Денег на ремонт (сюрприз!) нужно было много, а у нас их было (ожидаемо!) мало. Многое в квартире делали сами. Например, в комнате у нас натяжной потолок, потому что мы очень‑очень плохие штукатуры. С другой стороны, ремонт в ванной мы решили доверить профессионалам, а они оказались криворукими. Это до сих пор самое ужасное место в квартире, сейчас мы как раз копим на новую отделку.
Ещё мы завели кота, и он значительно сократил срок службы некоторых вещей: обоев, дивана, табуреток. Конечно, отлично, что у тебя может появиться питомец, потому что живёшь в своей квартире. Но я ненавижу переклеивать обои.
С одной стороны, ипотека гнетёт. Ты понимаешь, что не можешь уволиться и долго искать работу, планируешь отпуска сильно заранее, чтобы цифры сошлись. Отсчитываешь годы, стареешь с этим долгом в сотни тысяч рублей. С другой стороны, ты хоть и делишь квартиру с банком, но всё равно можешь выбирать цвет обоев, мебель, голосовать за монтаж системы автополива во дворе, пароль для Wi‑Fi придумать, наконец.
Но! Будьте готовы, что ваши неипотечные друзья разъедутся в более успешные регионы, а вы с ипотекой останетесь там, где родились и пригодились.
Справиться с переплатой помогут налоговые вычеты
Квартира на момент покупки — в стадии строительства — стоила 1,2 миллиона рублей. Банку мы должны были чуть больше миллиона. Переплата за 12 лет — 900 тысяч рублей.
Мы изначально решили не гнаться за досрочным погашением и жить относительно спокойно, просто увеличивая сумму на ипотечном счёте на случай форс‑мажоров. Мне легче, когда я знаю, что деньги на 6–7 месяцев ипотечных платежей у нас есть. Тем более сейчас, когда вообще непонятно, что будет завтра с работой, с рублём, с банком и с тобой. Хотя ковид показал, что лучше иметь запас побольше.
Психологически справиться с огромной переплатой мне помогли имущественные налоговые вычеты. За несколько лет я получила свои 13% от стоимости квартиры — 156 тысяч рублей. А ещё можно возвращать часть уплаченных по кредиту процентов. Со следующего года это вроде как будет делаться через налоговую автоматически. Но свою первую декларацию я заполняла от руки. А потом освоилась на сайте налоговой, и теперь даже консультирую коллег и знакомых по вычетам.
Не стоит жалеть об упущенных возможностях
Нам осталось ровно четыре года до погашения ипотеки. Мы будем гордыми обладателями однушки в Саратове. И если не случится чудо чудесное, к тому моменту, как квартира станет полностью нашей, мне исполнится 36 лет, моему мужу — 38.
После восьми лет ипотеки могу поделиться такими советами.
- Если вы твёрдо решили осесть где‑то на 12–20 лет, то берите квартиру побольше сразу. Потому что на вторую ипотеку ещё надо решиться, а жить в однушке вдвоём (с учётом кота – втроём) иногда тяжеловато. Оптимально — сколько человек планируется к проживанию, столько и комнат. Питомец обойдётся лоджией.
- Ипотечный договор, как правило, предусматривает страхование жизни заёмщика и объекта недвижимости. У разных страховщиков эта услуга стоит по‑разному, поэтому поищите вариант с ценами поадекватней. Я сначала этого не сделала, а потом исправилась, и стало полегче.
- Не нанимайте мудаков делать вам ванную. И вообще лучше нанимайте бригаду с проектом, договором и прописанными между сторонами обязательствами. А не как мы!
- Не жалейте об упущенных возможностях. От этого только хуже. После того как мы взяли ипотеку, ключевая ставка ЦБ РФ начала падать. И я видела предложения по ипотеке под 6% годовых и даже под 5%. А у нас 12%! Все подсчёты по рефинансированию показывали, что сильно мы не выиграем, поэтому мы на это не пошли. Хотя я написала письмо в банк с закономерным вопросом, не хотят ли они понизить ставку, и они понизили — до 11,9% (спасибо, дорогие!).
- Копите деньги. Чем больше, тем лучше!
«Я всегда хочу жить в своём жилье»
У меня не самая банальная история ипотек: две было в прошлом, сейчас взяли третью.
Всё началось довольно давно, в 2016 году. Мы оформили первую ипотеку в Калининграде где‑то под 12% годовых. На то время это было льготное предложение для молодых семей. И мы очень радовались: всего 12%, как классно!
У нас уже была однушка, а купили двушку — расширили жилплощадь. Но однокомнатную квартиру не продали, а сдавали. Деньги от аренды составляли большую часть ежемесячного платежа. При этом у нас не было возможности отдавать кредит досрочно. Мы просто вносили ежемесячный платёж в течение двух или трёх лет. Я на тот момент находилась в отпуске по уходу за вторым ребёнком, и деньги от аренды позволяли чувствовать себя в безопасности.
Потом мы надумали переезжать в Краснодар. Продали однушку и этими деньгами погасили остаток долга по двухкомнатной квартире в Калининграде. Эта квартира числится за нами до сих пор, потому что для выплаты мы также использовали материнский капитал, но об этом чуть позже. В Краснодаре снова взяли ипотеку, потому что я всегда хочу жить в своём жилье. Это уже были волшебные 9% — тоже по льготной программе.
Потом жизнь повернулась так, что мы переехали в Санкт‑Петербург. Мне, конечно, снова захотелось купить квартиру, и мы оформили ипотеку. На этот раз под 3,1%. Считаю, что нам дико повезло с процентом.
Материнский капитал требует осторожности
Маткапитал лучше не тратить на недвижимость, если вы в этом жилье не собираетесь провести ближайшие 18 лет.
Сейчас у нас в Калининграде есть двухкомнатная квартира, которой мы по сути не можем распоряжаться. Если использовать маткапитал для погашения ипотеки, в этой квартире детям нужно обязательно выделить доли. После чего продажа жилья превращается в сложное приключение.
Сделку обязательно должна одобрить опека. Чтобы это произошло, нужно сначала выделить детям доли в новой недвижимости. При этом они должны быть как минимум равноценными по площади и стоимости, но не ипотечными, так как это, с точки зрения закона, ухудшает имущественные права детей. Всё это так муторно, что проще дождаться их совершеннолетия и уже тогда продать квартиру, чем проходить через все круги бюрократического ада.
За низкий процент стоит побороться
Вторую ипотеку мы частично гасили досрочно — периодически вносили дополнительные платежи. Но так как это была ипотека под 9% на 30 лет, основной долг уменьшался очень медленно, разницы мы практически не чувствовали. Просто как в бездонную бочку деньги кидаешь, но ничего не происходит.
Сейчас мы взяли в кредит огромную сумму на огромный срок. Но так как это всего 3,1%, я с каждым платежом вижу, как уменьшается основной долг, и это меня очень радует.
Процентная ставка очень важна. Это тем заметнее, чем больше срок ипотеки. Поэтому стоит по возможности сделать всё, чтобы процент был как можно ниже. Например, сравнить предложения разных банков и посмотреть, какие акции предлагают застройщики.
«С ужасом думала, что было бы, если бы вместо ипотеки решили копить»
В 2018 году мы с мужем купили крошку‑квартиру в Санкт‑Петербурге. Нам не хватало до полной суммы 1,4 миллиона рублей — их мы одолжили у банка. Мы оформили ипотеку на 8 лет под 10% годовых с ежемесячным платежом в 21 243 рубля. Процент мог быть ниже, но менеджер в банке не учёл вовремя все документы. А потом уже сделка была назначена, и не хотелось воевать из‑за 0,5%. Тем более что мы изначально планировали гасить ипотеку быстрее графика, так что не должны были много потерять на этом.
Забегая вперёд, скажу, что кредит мы выплатили за год и четыре месяца. Никакого волшебства, мы просто практически во всём себе отказывали, а ещё активно работали над увеличением дохода. Наш суммарный заработок за время ипотеки вырос почти в два раза, что позволило превзойти все ожидания по сроку погашения кредита. Подробнее об этом я уже рассказывала на Лайфхакере, повторяться смысла нет. Но до сих пор со всем, о чём говорится в статье, согласна.
Со дня последнего платежа по той ипотеке прошло два года. Мы более‑менее отошли от стресса, нанесённого ею, и на днях купили новую квартиру — тоже с небольшим ипотечным кредитом в виде добавки. А ещё сделали дополнительные выводы по поводу займов в банке.
Ипотека может быть не наказанием, а везением
Оглядываясь назад из 2021‑го, я понимаю, как нам повезло, что мы решились на ипотеку. У неё довольно плохая репутация, поэтому внутри так или иначе свербит: «Может, лучше накопить». Но уже в 2019 году было понятно: у нас никогда бы не получилось откладывать деньги такими же темпами, как отдавать долг. Нужно платить за съёмное жильё. Да и мотивация совсем не та. Так что вряд ли мы бы так сильно ужимались в тратах и старались больше зарабатывать.
В 2020–2021‑м я с ужасом думала, что было бы, если бы вместо ипотеки начали копить. На рынке недвижимости в последнее время творится вакханалия, цены растут хаотично. Например, наша квартира по сравнению с ценой покупки подорожала на 42%. Тут нет опечатки, это без малого в 1,5 раза. Плюс за время без ипотеки мы отложили некоторую сумму. Возможно, кто‑то знает, как инвестировать деньги на три года, чтобы получить доходность суммарно в 60%. Я — нет, для меня этот шаг оказался оправданным.
Естественно, на руку сыграла ситуация. В мирные времена цифры были бы другими. Но мирные времена у нас бывают не так часто.
Ипотека «ступеньками» — то, что надо
Все мы имеем дело с установками, которые появляются у нас из опыта, от родителей, общества. Я внезапно выявила у себя вот такую: квартира покупается на всю жизнь. Что, разумеется, в современном мире слабо соответствует действительности. Менять жильё и переезжать — нормально.
С точки зрения ипотеки, тоже выгодно не сразу брать огромный кредит на квартиру мечты в 150 метров, а карабкаться к ней ступеньками. То есть покупаешь квартиру поменьше и берёшь небольшой заём. Быстро выплачиваешь его, немного отдыхаешь. Выходишь на следующий этап.
Такой подход помогает разделить длинную дистанцию на несколько небольших. Их можно проходить в умеренном темпе или развивать спринтерскую скорость — на выбор. В любом случае кредит на 5 лет воспринимается не так трагично, как на 30. Да и жизнь за это время изменится не столь кардинально, как за треть века.
А ещё переплата на короткой дистанции будет меньше — чистая математика. Платежи по ипотеке сейчас в основном аннуитетные, то есть одинаковые на всём сроке. А вот структура у них разная. Сначала в платеже большая часть — проценты, меньшая — основной долг. Потом первая доля уменьшается, вторая увеличивается. Чем дольше срок, тем позднее вы перейдёте к погашению основного долга.
Но стратегия ступенек работает, только если вы можете себе позволить выплатить ипотеку за несколько лет. Если для вас это точно марафон, а не спринт, лучше выбирать квартиру, где вам будет комфортно жить долгие годы, что бы ни менялось в вашей семье.
Берёте ипотеку в паре — проверьте статус отношений
Здесь у меня нет трагичного личного опыта, чтобы на собственном примере рассказать, почему это нужно. Но для этого существуют чужие истории. Например, всегда грустно видеть объявления о продаже квартиры с непогашенной ипотекой с описанием, которое недвусмысленно намекает на расставание. Но ещё хуже узнавать о людях, которые живут вместе, ненавидя друг друга, но не разъезжаются, потому что ещё 20 лет кредит платить.
Это не только в ипотечных делах пригодится: очень важно и приятно знать, что вы одна команда с человеком, с которым ввязываетесь во что‑то долгосрочное. У вас обоих действительно нет сомнений и есть желание пройти через всё вместе, поддерживать друг друга. Естественно, за годы всё может сто раз измениться. Но если уже на старте отношения не в порядке, дальше всё будет хуже. Ипотека — это в любом случае стресс.
Понятно, что никто не выдаст справку о том, что ваш партнёр вас уважает, любит и реально намерен быть с вами в горе и радости. Но для начала можно спросить себя: вы‑то сами на это готовы?
Если вы тоже выплатили ипотеку или близки к этому, делитесь своими выводами и впечатлениями в комментариях. Если нет — тоже делитесь!
ТЕСТ: Какой вы путешественник?
5 ИИ-навыков, которые работодатели ждут от кандидатов
От станка до зарплаты: 7 необычных экскурсий, которые помогут школьнику понять, какую выбрать профессию
Как начать заниматься спортом, если вы живёте в небольшом городе: 5 простых и доступных способов