От доходных домов до мини-городов. Краткая история многоквартирного жилья в России

Доходные дома: жильё для студентов, учёных и рабочих

До XVIII века люди в России жили в небольших частных домах или многоэтажных особняках. На пересмотр застройки повлиял бурный рост городов в эпоху Екатерины II. Благодаря развитию науки, образования и промышленности в Москву и Санкт‑Петербург стали приезжать студенты, учёные и рабочие. Им нужно было где‑то жить. Так появились доходные дома — многоквартирные здания, созданные специально для аренды. На сдаче жилья тогда смогли заработать многие: в него вкладывались разные сословия — от богатых крестьян до приближённых императора.

Сначала доходные дома были единичными. Массовое строительство началось в XIX веке. Тогда же оформился их классический вид: много этажей и лестничные клетки с несколькими квартирами на площадке. Внизу обычно открывали магазины, салоны и рестораны. Чаще всего у домов были красивые фасады: симпатичная отделка привлекала постояльцев. Стоимость и условия проживания варьировались: было размещение и для богатых с дорогой мебелью и прачечной, и для среднего класса, и для бедных — комнаты в подвальных помещениях.

Коммунальные квартиры и дома‑коммуны: спальня своя, а кухня общая

Подобный вид жилья в России попробовали в XIX веке. Философия домов‑коммун заключалась в освобождении человека от бытовых забот: питанием обеспечивали в столовой, внутри было много зон для отдыха. И даже соседей подбирали близких по духу. Например, в таком останавливались художник Иван Крамской и писатель Василий Слепцов. Развитие коммун пришлось на ранний советский период. Сначала появились дома для чиновников, художников, писателей: их не отстраивали заново, а размещали в бывших особняках и гостиницах. Следом подход решили применить молодые рабочие — свои общины они организовывали в доступных помещениях заводов.

Строить дома‑коммуны с нуля начали в конце 1920‑х: это были большие здания в авангардном или конструктивистском стиле. Бытовые помещения выносили в отдельный блок — соединяли его с жилым с помощью переходов. Но долго этот тип многоквартирных домов не протянул: не все жильцы хотели проводить время с соседями и делить обязанности по уборке. В итоге в 1930 году идею признали непрактичной — дома перестроили или превратили в общежития.

Коммунальные квартиры также появились вместе с СССР. Задача у них была другая — экономить на жилье за счёт меньшей площади и общественных кухонь и санузлов. О схожести интересов соседей речи уже не шло: на одной территории могли оказаться молодой композитор и матёрый работяга. Количество личного пространства было мизерным: допустим, в 1924 году норма составляла восемь квадратных метров на человека.

Сталинки: много комнат и высокие потолки

Такие многоквартирные дома стали строить в 30‑е годы XX века для улучшения жилищного фонда. Их отличали архитектура в стиле неоклассицизма, или сталинского ампира, приятная придомовая территория, кирпичные стены и просторная планировка. Высокие сталинские потолки — три метра минимум — до сих пор считаются удачным интерьерным решением.

Сначала сталинки строили по индивидуальным проектам — такие дома называли номенклатурными. Они были особенно большими: в 7–10 этажей и с комнатами площадью до 30 квадратных метров. Но в конце 1940‑х концепция «новый дом — новый проект» стала неэффективной: нужно было возводить жильё быстрее, чтобы обеспечивать людей квартирами. Тогда сталинки начали типизировать. Серий было много: число этажей варьировалось от 2 до 10, площадь комнат стала меньше, в некоторых вариантах и потолки опустились, но незначительно — до 2,7 метра.

Хрущёвки: компактность и эргономичность

Типизация многоквартирных домов продолжилась и в 50‑е. Однако формат строительства изменился: жильё нужно было делать более бюджетным, а значит, и компактным. Высоту потолков снизили до 2,5 метра, площади комнат сократили. Но над эргономикой пространства тогда постарались поработать. Например, планировку кухни сделали такой, чтобы готовка не требовала лишних перемещений. Также в квартирах появились нововведения вроде окна в ванной, которое должно было защитить стену в случае взрыва, и шкафа с вентиляционным отверстием под кухонным окном — своеобразного холодильника.

Хрущёвки строились быстро. Не только из‑за типовых чертежей, но и благодаря материалу стен. Вместо кирпича с трудоёмкой кладкой брали шлакоблочные панели. Для их скрепления использовали сварку, а не бетон или монтажную пену, — дом был готов к заселению практически сразу после возведения. Кроме того, хрущёвки отличала небольшая высота — пять этажей максимум. Это позволяло обходиться без лифтов и траты времени на их установку.

Брежневки: балконы и раздельный санузел

Следующий формат типовых многоквартирных домов появился в 60‑х, но активный период строительства приходится на 70‑е и 80‑е. У брежневок было ещё одно популярное имя — «улучшенки», потому что условия стали приятнее. Компактные комнаты сделали просторнее, потолки подняли до 2,7 метра, санузел разделили на ванную и туалет (совмещённые варианты можно было встретить только в однушках), в подъезды добавили мусоропроводы. А главное — в квартирах появились балконы.

Высоту домов увеличили: чаще встречались восьми- и девятиэтажные, но были и варианты с 12, 14 или 17 этажами. Для комфорта в них устанавливали лифты. При этом небольшие пятиэтажки в то время тоже существовали. Некоторые дома строили из кирпича, но всё же чаще пользовались панелями. Здесь и скрывается основной минус брежневок: из‑за небольшой толщины внешних стен они получались холодными.

Клубные дома: элитная жилплощадь с подземным паркингом

После распада СССР вновь появился запрос на индивидуальные проекты — элитную недвижимость с премиальными условиями. Клубные дома обычно были кирпичными и с небольшим количеством квартир — от 8 до 25 на всё здание. Чем меньше было соседей, тем привлекательнее считалось жильё. В таких домах организовывали подземную парковку и охрану, а ещё уделяли особое внимание месту расположения — вид из окна должен был быть впечатляющим.

Типовые многоэтажки в этот период тоже никуда не пропали. Но кроме панелей и кирпича для их строительства стали использовать монолитный железобетон.

Мини‑город: жилой комплекс с развитой инфраструктурой

Современные ЖК всё чаще напоминают города в миниатюре. Причём подобные бывают в разных ценовых категориях и не только в мегаполисах. Кроме самих квартир в домах размещают кафе, магазины, спортзалы, частные клиники, развивающие центры и другие необходимые для комфорта заведения. Если ЖК большой и строится в новом районе, рядом возводят школы, детские сады и больницы.

Придомовую территорию в мини‑городах делают большой. Там обычно обустраивают детскую площадку и другие зоны отдыха разных возрастных групп, например спортивные площадки или скверы для прогулок.