1. Составьте список требований к квартире
Новостроек на рынке немало: чтобы не тратить недели на осмотр каждого предложения, важно на старте сократить круг поиска. Для этого ответьте на несколько вопросов:
- Какой метраж квартиры будет для вас комфортным? И не только сейчас, но и через 5, 10, 15 лет. Это важно, если вы планируете жить в квартире долго и готовитесь к появлению детей.
- Что должно быть в квартире? Здесь нужно учитывать не только планировку и комнаты, но и количество санузлов и окон, размер балкона, наличие кладовой и другие детали.
- На каком этаже вы хотите жить? У всех этажей есть свои плюсы и минусы. Например, с верхних открывается красивый вид, но, если лифт сломается, подниматься будет тяжело. На нижних же можно не переживать о лифте, зато в квартиру будет проникать шум из подъезда или с улицы.
- Дом из какого материала в приоритете? В кирпичных лучше тепло- и шумоизоляция, но они дороже. Панельные самые бюджетные, но с очень хорошей слышимостью. Монолитные — прочные и долговечные, а ещё у них ровные стены. Но с тепло- и звукоизоляцией тоже могут быть проблемы.
- Любите ли вы рано просыпаться утром? Тогда вам нужна квартира с окнами на восток. Если нет — на запад. Квартиры, выходящие на север, лучше вообще не рассматривать: осенью и зимой там будет особенно темно и холодно.
Самое главное — бюджет. Посмотрите, сколько просят за квартиру вашей мечты на рынке и хватает ли вам средств. Если нет, посчитайте, сколько лет уйдёт на выплату ипотеки: это можно сделать в онлайн‑калькуляторах на сайтах банков. А ещё проверьте, не попадает ли ваша квартира в льготную программу ипотеки.
После финансовых подсчётов требования к жилью можно скорректировать. Если средств не хватает, посмотрите на образ идеальной квартиры и решите, какими пунктами можно поступиться.
2. Определитесь с районом
Это тоже лучше сделать перед поиском жилья. Здесь важно учитывать собственные привычки и ритм жизни. Например, если вы работаете в центре и не хотите тратить три часа на дорогу до офиса, предложения в пригородных районах, вероятно, лучше не рассматривать. А если любите активный отдых и работаете удалённо — близость к центру города вам будет не так важна, как соседство с парками и водоёмами.
В районе должна быть развитая инфраструктура: магазины, места для отдыха, больницы, школы, детские сады, спортивные центры. А ещё обратите внимание на транспортную доступность. Удобно, когда рядом ходят автобусы, трамваи, маршрутки и метро. Если все пожелания учтены, можно приступать к изучению рынка.
Найти квартиру мечты в новостройке легко на Авито Недвижимости. Система фильтров позволяет увидеть только действительно интересные объявления. Вы можете указать желаемый район, этаж, количество комнат, наличие балкона, тип дома и другие важные критерии. Кроме того, на сервисе есть каталог новостроек: рассматривайте не весь перечень квартир, а только в том ЖК, который вам понравился. Напрямую от застройщиков на Авито представлено около 85% всех жилых комплексов Москвы. В других городах России выбор тоже большой.
3. Проверьте застройщика
Когда варианты квартир выбраны, не торопитесь сразу назначать встречу с продавцом. Тратить время на разговоры и осмотр жилья будет бессмысленно, если застройщик ненадёжный.
- Изучите сайт компании. Там должна быть её история (чем старше компания, тем лучше) и важная документация. В том числе по вашему жилому комплексу: разрешение на строительство, проектная декларация, планировка, стоимость квадратного метра.
- Откройте сайт Единой информационной системы жилищного строительства. Изучите свой ЖК — техническую информацию и статистику по срокам проведения работ.
- Пробейте застройщика в картотеке арбитражных дел. Если он часто судился с покупателями из‑за нарушения сроков сдачи или других проблем — лучше не заключать сделку.
- Почитайте отзывы покупателей. Особое внимание обратите на минусы, которые в них перечисляют, и поймите, насколько они значительные.
4. Осмотрите квартиру
Застройщик проверен, квартира выбрана. Но заключать договор ещё рано. Сначала нужно увидеть жильё. Порядок осмотра зависит от состояния дома.
- На этапе строительства. Посетите объект, осмотрите район и прилегающую территорию. Так вы убедитесь, что обещания застройщика соответствуют реальности. Для квартир в типовых панельных домах есть лайфхак: узнайте серию дома и поищите другие такие же, но уже сданные в эксплуатацию. Пообщайтесь с их жильцами и узнайте, насколько комфортны купленные квартиры.
- Дом сдан, и в квартиру можно зайти. Проверьте соответствие метражу, качество установки окон, состояние стен и пола. А ещё работу вытяжки и розеток. В первом случае откройте окно и приложите лист бумаги к вентиляционному отверстию — его должно притянуть к решётке. Во втором — воспользуйтесь индикаторной отвёрткой или захватите на осмотр любой дешёвый электроприбор и попробуйте его включить. Испытывать новую розетку смартфоном не нужно — если что‑то пойдёт не так, гаджету не поздоровится.
- В квартире уже есть отделка. Убедитесь в аккуратности швов на стенах, потолке и полу. Переплачивать за кривой линолеум или пузырящиеся обои — сомнительное удовольствие.
5. Заключите договор
Вы на финишной прямой! Теперь нужно разобраться с бумагами. Здесь три варианта.
- Договор купли‑продажи (ДКП). Такой нужен, если дом уже построен. Стоимость квартиры в этом случае будет дороже, но заселиться можно будет сразу же и беспокоиться о нарушениях сроков сдачи не придётся. До подписания договора нужно обязательно заключить акт приёма‑передачи.
- Договор долевого участия (ДДУ). Заключается, если дом ещё строится: вы покупаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Здесь критически важно, чтобы оплата жилья проводилась через эскроу‑счёт — счёт в банке, к которому у застройщика не будет доступа до момента сдачи объекта. Если компания в итоге так и не завершит работы, вы сможете вернуть деньги. В тексте договора особо внимательно изучите сроки сдачи в эксплуатацию, сроки передачи ключей и условия компенсации площади (пригодится, если метраж квартиры в итоге окажется меньше или больше).
- Договор уступки прав требования (ДУПТ). Тоже заключается на этапе строительства. В этом случае имущественное право приобретается не у компании напрямую, а у частного лица, который заключил с застройщиком ДДУ. Стоимость жилья в этом случае обычно значительно ниже, но покупателю нужно быть внимательным. Убедитесь, что у продавца нет неоплаченных долгов перед застройщиком, и проследите, чтобы договор переуступки был верно зарегистрирован в Росреестре. После всех подписаний на руках у вас будет оригинальный ДДУ и ДУПТ, подтверждающий полную передачу права. Важный момент — о заключении договора нужно уведомить застройщика.
Желаемый способ покупки тоже можно указать в фильтрах на Авито Недвижимости — здесь на выбор есть все три варианта. Поэтому вы легко подберёте комфортный вариант без бесконечных визитов в офисы компаний. А связаться с продавцом для уточнения деталей можно удалённо — все контакты размещены в карточках объявлений.
Убедиться в безопасности будущей сделки и добропорядочности продавца на сервисе просто. Нужно лишь найти значок «Реквизиты проверены» рядом с предложением — он означает, что специалисты Авито изучили документы продавца и могут подтвердить их подлинность. И наоборот, если застройщик серьёзно просрочивает сдачу дома или проходит процедуру банкротства, это тоже будет подсвечено в карточке ЖК.
6. Получите ключи
С готовыми домами всё просто: проверили квартиру, подписали договор — ключи ваши. Со строящимися — сложнее, потому что сначала нужно дождаться завершения строительства. Когда дом будет готов к эксплуатации, застройщик должен официально уведомить вас об этом. Кстати, если продавец нарушил сроки, указанные в договоре, можно требовать с него неустойку.
После получения письма у вас будет время на внимательный осмотр жилья и подписание акта приёма‑передачи — по закону даётся неделя, но в ДДУ могут быть указаны и другие сроки. Во время визита в квартиру проверяйте метраж, качество установки окон, отсутствие трещин в стенах и другие важные моменты. Если найдутся дефекты — сообщите застройщику: он должен либо ликвидировать их, либо уменьшить цену договора, либо компенсировать расходы на устранение проблем. Если всё в порядке — можно подписывать акт приёма‑передачи и получать ключи.
7. Зарегистрируйте право собственности
Финальный шаг! Чтобы стать полноценным владельцем жилья, нужно будет ещё чуть‑чуть повозиться с бумагами. Зарегистрировать право собственности можно в офисах МФЦ и кадастровой палаты, дистанционно на сайте Росреестра или отправив документы курьером или почтой. В любом случае вам придётся:
- Собрать пакет документов. Заявление на право собственности, паспорт, ДКП или ДДУ (если покупали жильё по уступке права, то ДДУ и ДУПТ), акт приёма‑передачи, технический паспорт квартиры, решение на ввод в эксплуатацию и ряд других бумаг. Перечень может меняться в зависимости от обстоятельств, например способа покупки квартиры (за наличные или в ипотеку). Чтобы узнать полный список нужных вам бумаг, зайдите в конструктор жизненных ситуаций на сайте Росреестра.
- Оплатить госпошлину. Она равна 2 000 рублей вне зависимости от количества собственников. Квитанцию об оплате нужно распечатать и приложить к пакету документов.
Осталось дождаться завершения процесса регистрации. Когда всё будет готово, заберите документы из офиса МФЦ или кадастровой палаты. Всё, квартира ваша!