Ипотека против аренды: в каких случаях выгоднее купить, чем снимать
1. Вы живёте в «правильном» городе
Эксперты Domofond.ru подсчитали: согласно показателям 2018 года, при росте стоимости аренды на 3% в год, а цены недвижимости — на 6%, в ряде городов ипотека позволит не только сэкономить, но и в разы быстрее купить собственное жильё.
Расчёт проводили для семьи из двух работающих человек. Предположили, что у каждого средняя по региону зарплата (по данным Росстата), а половину общего дохода семья готова тратить на жильё. При этом на руках уже есть 20% средней стоимости однокомнатной квартиры в городе проживания, и эти деньги также можно положить в банк и начать копить.
В первой пятёрке городов с выгодной ипотекой — Химки, Москва, Махачкала, Санкт-Петербург и Балашиха. Здесь кредит за среднюю «однушку» по ставке 9,55% с первоначальным взносом 20% вы выплатите быстрее, чем если бы положили эти деньги на депозит и копили, параллельно арендуя жильё.
Есть города, в которых при средней зарплате на собственную квартиру накопить невозможно. Это Севастополь, Симферополь и Сочи. А ипотеку выплатить вполне реально: в Севастополе на это уйдёт 17 лет и 2 месяца, в Сочи — более 14 лет, а в Симферополе — около 12.
На карте Авито Недвижимость виден разброс стоимости квартир в разных регионах. Предложения можно отфильтровать по цене. К примеру, квартира у моря в Севастополе — это более 400 вариантов только «однушек» стоимостью 2,5–3,5 млн рублей. Применив фильтр «Вид объекта», можно увидеть, что вторичка дороже.
2. Ваш доход растёт медленнее, чем инфляция
Бывает так, что человек ничего в жизни не хочет менять и годами работает на одном и том же предприятии, стесняясь попросить повышения. Вполне логично, что в такой ситуации зарплата расти не будет.
А инфляцию, к сожалению, не остановить. За последние пять лет она перевалила за 40%. В 2018 году из-за инфляции реальная ценность накоплений россиян упала на 3,9%, с начала 2019 года — на 1,6%.
Если ваши доходы не растут, ипотека выгодна. Вы заключаете договор с фиксированным месячным платежом — и как платили половину зарплаты, так и будете платить на протяжении всего срока. И даже если ваш доход не вырастет, вы всё равно не останетесь на улице.
3. Вы совсем не умеете копить
Один парень начал копить на «Феррари», но потом не выдержал и купил шаурму. С накоплениями на квартиру то же самое. И чем больше сумма, тем соблазнительнее её потратить — купить свежий смартфон, обновить машину, съездить в отпуск на край света.
Копить мешает отсутствие долгосрочных целей. Только 34% россиян за расходами и систематически откладывают на что-нибудь — чаще всего на отпуск или «на чёрный день». Треть вообще не знает, на что. При этом 30% жителей городов-миллионников сейчас выплачивают кредит.
Ипотека дисциплинирует. Вы не бросаетесь деньгами, а планируете бюджет. И вы чётко знаете, когда это закончится. А если доходы круто вырастут, можно будет погасить ипотеку досрочно. И ехать в отпуск на новой машине и со свежим смартфоном.
4. Вы боитесь, что денег вдруг станет меньше
Хорошо, если вы заключили договор с владельцами жилья и там указано, что именно грозит за просрочку. Но бывает, что договора либо нет вообще, либо он составлен не в вашу пользу: не заплатили за следующий месяц — ищите новое жильё, залог не возвращается.
Банки лояльнее. Они уже получили от вас часть суммы и хотят, чтобы вы расплатились полностью. Если честно объяснить ситуацию, вам помогут найти решение. Вероятно, придётся немного переплатить, но из квартиры вас не выгонят.
5. Вы замечаете, что аренда дорожает
Средняя цена месячной аренды 1‑комнатной квартиры в России за год выросла на 4,6%. В Москве «однушки» подорожали на 10%, «двушки» — на 12%. Варианты съёмного жилья в Москве стоимостью до 20 тысяч в месяц на Авито Недвижимость всё еще остались, но их можно по пальцам пересчитать.
Если жить в Москве очень надо, а денег совсем нет, можно арендовать бревенчатый домик всего за 12 тысяч рублей в месяц. Под боком будет железнодорожная станция Планерная, Новосходненское шоссе и Ленинградка. До Москвы при желании можно дойти пешком.
Другой вариант — взять в ипотеку студию площадью 19 кв. м в Красногорске (15 километров от МКАД по Новорижскому шоссе). Отдельная квартира в новом коттедже обойдётся в 570 тысяч рублей. При первом взносе 20% и ставке 9,55% годовых можно выплачивать те же 12 тысяч рублей и через 3 года 8 месяцев жильё станет вашим.
Спрос на хорошие варианты всегда выше предложения. Поэтому владельцы квартир могут диктовать свои условия. Аргументов масса. От «мы решили, что это стоит дороже» до «нам нужно больше денег, а у вас они есть».
Договор не защищает арендаторов, хотя и есть правило о том, что в течение года условия договора аренды (в том числе цена) должны оставаться неизменными. Судиться будет себе дороже, да и обвинить вас в порче имущества — раз плюнуть. Либо же владелец дождётся истечения срока договора и предложит заключить новый, но с другими цифрами.
В ипотечном договоре цифры окончательные. Месячный платёж, как и сумма в целом, вырасти не может. И это защищает вас как ипотекодержателя (выучите это слово!). Более того, из-за инфляции деньги обесцениваются. В итоге вы по-прежнему будете платить, скажем, 30 тысяч рублей, но это будет не 500 долларов, а 480 или того меньше.
Предположим, вы нашли 1‑комнатную квартиру площадью 33 кв. м в Орехово-Зуево. Вторичка с симпатичным ремонтом в 5 минутах от железнодорожной станции стоит 1,95 млн рублей. При первом взносе 20% и платеже 30 тысяч рублей в месяц вы погасите ипотеку за 5,5 года.
6. Вы хотите жить в собственной квартире
Своя квартира — это бесценно. Вам не нужно думать, можно ли забить гвоздь или переклеить обои. Вы не тратите деньги на неудобные дешёвые вещи, которые должны послужить лишь «до поры до времени». Вы можете выбросить весь хлам и устроить пикник на полу в пустой комнате. Наконец, вы вольны завести кота, собаку, морскую свинку, трёхметрового питона — да хоть всех сразу!
Для тех, кто собирается купить квартиру, на Авито Недвижимость есть услуга проверки жилья. Специалисты выяснят, не находится ли объект уже в ипотеке, не наложен ли на него арест, сколько было собственников, кто прописан, нет ли наследников, которые могут претендовать на жилплощадь, не участвует ли квартира в мошеннических схемах.
Внимание: ипотека подойдёт не всем
Плюсы ипотеки работают не для всех. О кредите на жильё не стоит и думать, если:
- ваши доходы нестабильны;
- вы не уверены в партнёре, с которым хотите взять ипотеку;
- вы панически боитесь обвалов, дефолтов, мировых кризисов и зомби-апокалипсиса.
Впрочем, если апокалипсис случится, то можно быстренько оформить ипотеку на подземный бункер. Велика вероятность, что выплачивать её не придётся!
Утешение: у аренды есть свои плюсы
Хотя с экономической точки зрения ипотека целесообразнее долгосрочной аренды и попыток накопить на собственную квартиру, всё-таки есть немало причин снимать жильё, а не покупать.
- Ремонт, который потребовался не по вашей вине, всегда оплачивает арендодатель.
- Если не сложится с соседями, всегда можно переехать.
- Можно покупать дешёвую мебель и технику. Зачем тратить деньги, если в следующей квартире уже будет микроволновка или удобный офисный стул?
- Вы мобильнее: если поменяете работу, легко переедете в более подходящий район.
- Если перестанет хватать места, просто арендуете квартиру побольше. Разница в цене между «однушкой» и «двушкой» невелика.
- Месячный платёж по ипотеке выше цены аренды. Значит, снимать квартиру за те же деньги можно ближе к центру или в лучшем состоянии.
