Ольга Бажутина

Генеральный директор компании «Ипотека.Центр». Стаж работы в сфере ипотеки и недвижимости — 17 лет.

В разных источниках можно найти советы, как выбрать местоположение жилья и застройщика, рассчитать сумму кредита, но иногда из вида упускается процесс подготовки к самой сделке. А это может оказаться самым трудным этапом всей покупки.

Разбираем частые проблемы, которые могут возникнуть, если подойти к заключению сделки недостаточно внимательно.

1. После завершения сделки квартира стала выглядеть иначе

На финальном этапе перед покупкой вы встречаетесь с продавцом в вашей будущей квартире или доме. Всё прекрасно, вы счастливы и ждёте переезда, представляете, как красиво расставляете посуду на кухне и вешаете шторы в гостиной, а кресло и лампу размещаете в уютный угол рядом с розеткой.

Проходит сделка, вы заезжаете в новый дом и обнаруживаете, что все розетки вырваны с корнем, плинтусы ободраны, обои поцарапаны, а все красивые шкафы и тумбочки вывезены. Вы видите голые стены и понимаете, что вас ждёт ремонт и дополнительные траты.

Как предотвратить

В договоре нужно дополнительно прописать, что остаётся нетронутым после передачи ключей и выезда прошлых хозяев. Для ещё большей надёжности к документу можно приложить фотографии квартиры на тот момент, когда вы приняли решение о покупке и подписали бумаги с продавцом. В этом случае, когда вы получите ключи и заедете в квартиру, для вас не будет никаких сюрпризов.

2. Прошлый владелец не спешит выписываться

Вы купили квартиру и очень хотите как можно скорее совершить сделку и переехать в новое жильё. Кроме продавца, в нём зарегистрированы ещё несколько человек, и бывший хозяин не успевает выписать всех из квартиры. Вы договариваетесь, что они будут сняты с регистрации в течение месяца. Проходит месяц, два, люди не выписываются, на контакт продавец выходить не хочет.

Как предотвратить

Перед покупкой лучше всего дождаться полного юридического освобождения квартиры. Но если вы торопитесь, то обязательно фиксируйте в договоре купли‑продажи сроки, когда всех зарегистрированных в квартире снимут с учёта.

Если проблемы всё же возникают, этого не нужно бояться: вы всегда можете выписать посторонних через суд. Грамотные юристы помогут.

3. После подписания договора и внесения аванса продавец отказывается от продажи

Муки выбора позади: вы подобрали квартиру, которая подходит по всем параметрам, начали подготовку к сделке, самостоятельно или через риелтора подали заявку на одобрение ипотеки. И вдруг хозяин говорит, что квартиру продавать передумал. Или нашёл покупателя, который готов приобрести её на более выгодных условиях: например, платит наличными. Хозяин квартиры возвращает аванс и буквально захлопывает перед вами дверь.

Как предотвратить

В договоре аванса дополнительно прописывается, что после получения залога продавец квартиры гарантирует, что она закреплена за вами, а в случае нарушения условий договора он не просто возвращает аванс, но ещё и выплачивает вам неустойку.

Понятно, что ситуации могут быть разными и невозможно предусмотреть всё в рамках договора. Но дополнительную гарантию порядочности вашего продавца вы получите: выплачивать неустойку мало кто захочет.

4. Сделка признаётся недействительной из‑за проблем со здоровьем у продавца

Завершаются все этапы сделки, вы въезжаете в новый дом, обустраиваетесь и узнаёте, что сделка оказалась недействительной: продавец или один из продавцов (если владельцев недвижимости несколько) по решению суда ограничен ГК РФ Статья 17. Правоспособность гражданина в дееспособности из‑за психического расстройства. Можно представить, какой ужас и проблемы вас ждут после подобных новостей.

Как предотвратить

Даже если продавец не вызывает у вас подозрений, прекрасно выглядит и адекватно общается, обязательно запросите справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического диспансера (НД). Возможно, вам покажется, что просить показать такого рода документы некрасиво или неудобно, но данные справки — стандартный запрос в сделках с недвижимостью. Помните, что вам нужно в первую очередь исключить все личные риски, подстраховаться и предусмотреть всё.

5. Сделка признаётся недействительной из‑за неадекватного состояния кого‑то из участников

Вы приезжаете на сделку, начинаете процесс подписания документов и понимаете, что продавец сильно пьян. Совместно со всеми участниками решаете подождать пару часов, чтобы он пришёл в себя. Через некоторое время собираетесь снова, подписываете документы. Ура, всё свершилось, вы получаете ключи. Но через пару недель продавец заявляет, что был пьян и ничего не помнит: сделка недействительна, вы должны вернуть ключи и съехать из квартиры немедленно.

Как предотвратить

Если во время сделки кто‑то из участников находится под действием веществ, которые изменяют сознание, она может быть признана ГК РФ Статья 177. Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими недействительной. Чтобы этого не допустить, обратите внимание, не отличается ли поведение продавца от привычного — которое вы уже наблюдали на этапах подготовки к сделке. Если понимаете, что человек, например, пьян, то переносите сделку на другой день. Даже если такое кажется очень неудобным, это точно избавит вас от возможных проблем в будущем. И сами перед сделкой хорошо выспитесь и не принимайте ничего «для храбрости».

6. У продавца и покупателя возникают разногласия из‑за дополнительных расходов

Вы приступили к сделке, учли разные детали, оплатили оценку и страховку. И при этом вам нужны, например, услуги риелтора или юриста для внесения дополнительных пунктов в договор купли‑продажи. Или вы проводите передачу денег через ячейку или аккредитив. Между вами и продавцом возникает спор на тему того, кто должен покрывать подобные расходы.

Как предотвратить

Заранее договоритесь с продавцом, кто и как берёт на себя дополнительные расходы. Лучше всего фиксировать их в авансовом договоре: вы сбережёте свои нервы, не испортите отношения с продавцом и не омрачите себе радость от покупки жилья.

7. Способ расчёта не согласован заранее

Вы едете на встречу, везёте деньги в сумке, так как думаете, что вашему продавцу больше понравится увидеть наличные. Однако во время сделки выясняется, что он хочет получить оплату на счёт или положить в ячейку. Может оказаться, что сразу заказать в банке ячейку нельзя, так как в отделении, где проходит ваша сделка, подобного сервиса нет или все ячейки заняты. Или вы не можете моментально сориентироваться, на какой счёт класть деньги для перевода, в результате сделка откладывается.

Как предотвратить

Заранее договоритесь с продавцом, как будет проходить передача денег на сделке: через банковскую ячейку, аккредитив, эскроу‑счёт. Более безопасными и спокойными для всех сторон считаются безналичные расчёты. Если же собираетесь рассчитаться наличными, заранее продумайте, как лучше и безопаснее это сделать. Случается, что сумку с деньгами случайно теряют в дороге или оставляют в общественном месте.

Чек‑лист

Этот небольшой перечень поможет удостовериться, что вы не упустили ничего важного при подготовке к такому значимому событию, как покупка квартиры.

  • Учитывайте в договоре и фиксируйте на фото, в каком виде вы получаете жильё.
  • Проверяйте зарегистрированных в квартире людей до составления договора купли‑продажи.
  • При подготовке к сделке учитывайте все риски в авансовом договоре, а не на словах.
  • Запрашивайте у продавца справки из ПНД и НД.
  • Предварительно обсуждайте покрытие дополнительных расходов.
  • Определитесь заранее с условиями взаиморасчётов.
  • Удостоверьтесь, что на сделке все участники отдают себе отчёт в происходящем.