Как отличить хорошего застройщика от плохого и не прогадать с покупкой квартиры

Выбрать квартиру в новостройке сложно и страшно. Ради этого берёшь ипотеку, копишь, во многом себе отказываешь. Но всегда есть вероятность, что дом не достроят или жильё окажется плохим. Если ошибёшься, можешь остаться с многолетним кредитом, но без квартиры, или будешь жить там, где не нравится.

К тому же мы покупаем квартиру не каждый день, поэтому не знаем всех тонкостей. Один из ключевых моментов — выбор хорошего застройщика. Он и дом сдаст в срок, и ремонт сделает хороший, и двор обустроит.

Что значит плохой застройщик

Застройщика характеризуют две вещи: срок и качество строительства. Хороший сдаёт дома вовремя или даже раньше, при этом делает их качественно. Плохой может построить дом с просчётами или затянуть со сроками. 

Одно дело — когда сдача новостройки откладывается по объективным причинам. Например, дом достроили, он полностью готов, но застройщик не может благоустроить двор из-за погоды: на улице зима и невозможно посадить деревья или сделать детскую площадку. Другое дело, когда у компании закончились деньги и строить не на что.

Так формируется репутация застройщика. Если он не сдал вовремя один дом, есть большая вероятность, что не сдаст и второй.

Немало случаев, когда дольщики, купившие квартиры в строящихся домах, годами ждали и продолжают ждать своего жилья. А те, кто заселился, жалуются на недочёты: в новостройке может не работать лифт, не быть электричества или газа, на стенах — плесень, трещины и даже дыры.

Что нужно сделать перед покупкой

1. Почитайте форумы и соцсети

Если застройщик сдавал квартиры с недочётами или опаздывал со сроками строительства, об этом, скорее всего, есть информация в интернете. Поэтому первым делом читайте отзывы о компании на форумах.

1 / 0

2 / 0

Кроме того, у многих жилых комплексов есть страницы в соцсетях, где новосёлы обсуждают бытовые проблемы. Почитайте сообщения и комментарии, поинтересуйтесь качеством строительства и впечатлениями от новых квартир у жильцов.

Неважно, какого класса новостройка: «эконом», «комфорт» или «премиум». Любой дом должен быть возведён по строительным нормам и правилам.

1 / 0

2 / 0

3 / 0

2. Посмотрите готовые дома

Отзывы и комментарии в интернете не заменят собственного мнения. Нужно понять, нравятся ли вам квартиры конкретного застройщика и в каком состоянии новостройки, которые он сдал год-два назад.

Зайдите в подъезд, присмотритесь к стенам и потолкам. Работает ли лифт, каковы качество отделки и состояние двора? Пообщайтесь с консьержем и местными жителями. Это даст общее впечатление, и вы поймёте, хотите ли жить в подобных условиях.

3. Изучите сайт застройщика

Чтение форумов и осмотр готовых домов дают представление о качестве строительства. Но чтобы понять, будет ли всё в порядке именно с вашей новостройкой, надо изучить документы застройщика.

Так, у любой строительной компании есть учредительные документы:

• Устав.
• Свидетельство о государственной регистрации.
• Свидетельство о постановке на учёт в налоговой.
• Годовые отчёты и аудиторские заключения.

В этом не обязательно разбираться, главное — проверить наличие этих документов. Они могут быть на сайте, но если их нет, запросите в офисе продаж. По закону вам должны предоставить заверенные копии.

Также должны быть документы на строительство дома:

• Разрешение на строительство.
• Проектная декларация.
• Право застройщика на земельный участок.

В проектной декларации прописаны сроки строительства, описание новостройки, информация о задолженности компании. Кроме того, там есть информация о том, кто кредитует застройщика. Сейчас сложно предсказать, у какого банка отзовут лицензию, но если компанию кто-то кредитует, значит, финансовые риски просчитаны и у застройщика хватит денег, чтобы построить дом.

Лучше покупать квартиру по договору долевого участия, то есть на основе федерального закона № 214. Это даст гарантии, что дом достроят и вы получите свою квартиру, а не попадёте в сюжет новостей об обманутых дольщиках.

На сайте Единого реестра застройщиков проверьте рейтинг застройщика. Оценка 5 означает, что дом должны сдать в срок. Чем она ниже, тем меньше вероятность своевременного ввода в эксплуатацию.

А на сайте арбитражного суда можете проверить, не ведётся ли процедура банкротства в отношении застройщика.

4. Поговорите с менеджером

Выясняйте всё, что вас интересует: инфраструктура, двор, парковка, консьерж, охрана, стоимость ЖКХ. Спросите, куда будут выходить окна и какой откроется вид, если вам это важно. Узнайте о сроках строительства: когда сдадут дом и когда будут выдавать ключи.

Выясните цену, скидки и возможность рассрочки. На разных этапах строительства цена разная, поэтому, если менеджер называет вам конкретную стоимость, уточняйте, не изменится ли она через 2–3 месяца. Кроме того, в офисах продаж бывают кредитные брокеры, которые подскажут, где выгоднее взять ипотеку, посодействуют сбору документов и могут даже подать их за вас.

5. Узнайте об отделке квартиры

Ещё один важный момент — отделка. Она должна быть качественной, чтобы через год не пришлось всё переделывать. Поэтому интересуйтесь у менеджера вариантами ремонта и узнайте, кто будет этим заниматься: сам застройщик либо компания на аутсорсе. Второй вариант предпочтительнее.

Не бойтесь покупать квартиру с отделкой: застройщики привлекают профессиональных дизайнеров, которые создают крутые интерьеры. Таким образом они стараются угодить покупателю. Связано это с тем, что последние несколько лет спрос на новое жильё меньше, чем предложение. Поэтому и появляются новостройки с интересными интерьерами и качественной отделкой даже в экономклассе.

Выводы

1. Почитайте отзывы о застройщике на форумах и в соцсетях. Это даст представление о качестве строительства.
2. Посмотрите готовые дома компании и поймите, хотите ли вы жить примерно в таких же условиях.
3. Изучите документы компании и проверьте её рейтинг на сайте Единого реестра застройщиков. Посмотрите фото- и видеоотчёты со стройки.
4. Выясните у менеджера все подробности о новостройке, квартире, вариантах рассрочки и ипотеки.
5. Выбирая застройщика, обращайте внимание на отделку квартир.