1. Незаконная перепланировка
Государство запрещает убирать и возводить стены в квартирах как вздумается. Иначе чья‑то самодеятельность может привести к разрушению всего дома. Поэтому необходимо сначала сделать проект перепланировки и согласовать его с местной администрацией.
Кое‑что вам с большой долей вероятности разрешат, например объединить ванную комнату и туалет или обустроить гардеробную. А что‑то запрещено категорически: сносить несущие конструкции, демонтировать вентиляционные коробы и так далее.
При самовольной перепланировке, которая ставит под угрозу безопасность жильцов, вас попросят вернуть всё как было. Если вы откажетесь, вас могут выселить из квартиры. Жильё при этом продадут с публичных торгов, а вам отдадут деньги за вычетом судебных расходов.
Поэтому, если решились на перепланировку, действуйте законным путём.
2. Строительство дома с нарушениями
Проблема встречается гораздо чаще, чем можно предположить. Вот распространённый сценарий: предприниматель возводит на участке для индивидуального строительства не частный коттедж, а многоквартирный дом. Жильцы платят деньги, перевозят вещи. А потом их выселяют приставы. Так было в Саратове, Кирове, Волгограде. Нередко местная власть пытается как‑то легализовать дома и устранить нарушения, допущенные при их постройке. А иногда сносят их.
Поэтому важно проверять все‑все документы застройщика и не гнаться за слишком низкими ценами — именно они, как правило, выдают подвох.
3. Долги под залог квартиры
Наиболее частая схема ипотечного кредитования, когда вы покупаете квартиру и тут же закладываете её, чтобы гарантировать банку выплату займа. Она популярная, но не единственная. На деле вы можете заложить квартиру и в счёт кредита, который пойдёт на другие цели. Например, для покупки другой недвижимости или открытия бизнеса. До недавнего времени даже микрофинансовые организации выдавали деньги под залог жилья.
И если вы безнадёжно задолжали по кредиту, банк может продать вашу квартиру и забрать себе причитающуюся сумму. Вам придётся съехать.
К слову, заём под залог недвижимости можно взять не только у банка, но и у частного лица. Последствия при неуплате будут одинаково печальными. Поэтому к кредитованию надо подходить рационально.
4. Долги без залога
Если жильё не единственное, а вы много кому‑то задолжали, вторую (третью и так далее) квартиру могут отобрать. Но сделать это вправе только судебные приставы на основании вступившего в силу решения суда. При этом арестовать могут и единственное жильё. То есть вас из него не выгонят, но и вы распоряжаться им не сможете до погашения долга.
Выход тут один: по возможности избегать долгов, а если без них не обойтись, то отдавать их вовремя.
5. Неуплата за ЖКУ
На практике шансы столкнуться с этим невелики, но теоретически квартиру могут отобрать, если вы задолжали за коммунальные услуги. Для этого жильё должно быть не единственным, а сумма неуплаты сопоставима со стоимостью квартиры. Если оба условия выполняются, недвижимость могут продать с торгов. Вырученные средства пойдут на погашение долга. Остаток, если будет, отдадут вам.
6. Нарушения при оформлении договора купли‑продажи
Вы купили квартиру, вовремя оплачиваете коммуналку и не берёте в долг, а жильё всё равно могут отобрать. Так бывает, если сделку купли‑продажи признают недействительной. Причины могут быть разными:
- Объект в залоге, сдан в аренду с регистрацией договора в Росимуществе, арестован за долги.
- Продавец состоит в браке и не получил от супруга письменного согласия на сделку.
- Владелец в разводе, но квартира была куплена в браке и ещё не поделена между супругами в законном порядке.
- Собственник был недееспособным при заключении сделки.
- Квартиру продавали по доверенности, и владелец оспорил этот документ.
Проблемы вероятны, если в семье продавцов есть дети. Например:
- Квартиру приватизировали, а ребёнка не включили в число собственников.
- Жильё приобрели с использованием материнского капитала, а детям не выделили доли.
- Ребёнок был одним из собственников, и служба опеки и попечительства не дала разрешения на продажу квартиры.
При покупке квартиры на вторичном рынке надо проверить множество документов. Не пренебрегайте этим.
7. Мошенничество
Квартиру вам продали люди, которые не имели на это права. Или предыдущий собственник купил её у обманщиков. Неважно, как давно в цепочку купли‑продажи встроились мошенники. Если объявится законный владелец, жильё с большой долей вероятности вернут ему.
Здесь будет уместно ещё раз напомнить о необходимости тщательной проверки всех документов.
8. Неучтённые наследники
Допустим, вы купили квартиру. Проверили все документы, всех собственников на много лет назад. Но это не страхует вас от потери недвижимости на 100%. Возможно, ранее это жильё перешло по наследству. Скажем, бабушка завещала квартиру внуку. Но внезапно объявляется её сын‑инвалид. По закону он имеет право на обязательную долю в наследстве, а ему её не выделили. Если он докажет, что все эти годы не знал об упущенных возможностях и получил информацию о смерти матери только сейчас, суд вполне может встать на его сторону, а вас оставить без квартиры.
Так что при покупке жилья не игнорируйте этот сигнал: если имущество когда‑то было завещано, надо проверить, что всё с ним было в порядке. Ещё один помощник — титульное страхование сделки, когда вы получаете компенсацию, если договор признают недействительным. Кроме того, с 1 января 2020 года можно обратиться в суд для получения от государства компенсации, если у вас отобрали жильё, которое вы купили честно.
9. Использование квартиры не по назначению
По закону жилое помещение нужно использовать для проживания. И если правовые нормы не соблюдаются, суд может принять решение о выселении.
Проблемой будет, если вы:
- Решили открыть в квартире производство или гостиницу.
- Не соблюдаете права и интересы своих соседей.
- Нарушаете требования пожарной безопасности, санитарно‑гигиенические, экологические правила.
Выселить вас будет очень сложно, но это реально. Например, в Свердловской области квартиры лишился диджей, досаждавший окружающим громкой музыкой. Даже если для вас это единственное жильё, но вы систематически нарушаете правила, отказываетесь устранять нарушения, создаёте угрозу целостности здания, а также здоровью и благополучию жителей, суд может принять решение не в вашу пользу. Квартиру выставят на торги, а вам отдадут деньги с продажи.
