Ипотека для многих — практически единственная возможность обзавестись собственным жильём. Правда, репутация у неё складывается не очень благоприятная. Люди боятся, что банк отнимет квартиру или из‑за каких‑либо проблем придётся перейти на хлеб и воду, чтобы вносить платежи.
Так действительно может произойти с теми, кто решается на кредит быстро и бездумно, без подготовки. Вот 11 вопросов для размышления, которые помогут разобраться, в какой мере успешным для вас окажется такой финансовый проект.
1. Насколько ваш доход официальный и стабильный?
Первый из этих параметров важен для одобрения кредита и суммы, которую банк будет готов вам предоставить. Очевидно, что если у вас большая белая зарплата, вы можете претендовать на больший заём и выдадут его охотнее. Впрочем, если вы получаете деньги в конверте, это не значит, что вам откажут в ипотеке. Просто условия обычно менее выгодные. Например, банк может увеличить процентную ставку.
Однако стабильность дохода ещё важнее. Ипотека — долгоиграющий проект. Он затянется как минимум на годы, а то и на десятилетия. Всё это время, чтобы не было проблем, ежемесячно вы должны отдавать банку некую сумму. И хорошо уже сейчас знать, сможете ли вы это делать. Чтобы понять, придётся задать себе множество уточняющих вопросов, например:
- Насколько вы ценный сотрудник? Если завтра в компании будут сокращения, каким по счёту вас уволят?
- Ваша компания занимается важным и востребованным делом? Она стабильна или находится на грани ликвидации? Прибыльна или вот‑вот объявит себя банкротом?
- Если вы потеряете работу, как быстро вы найдёте новую?
- Сколько у вас источников дохода? Если один пропадёт, достаточно ли будет других, чтобы хватало на жизнь и ипотеку?
- Если вы получаете деньги в конверте, каков риск, что работодатель однажды начнёт платить меньше или перестанет вовсе?
Идеально, если вы работаете в стабильной компании, где вас обожают и хорошо вам платят. При этом у вас отличная репутация, так что в случае проблем на старом месте вас быстро заберут на новое. Ещё у вас несколько источников дохода, а в семье работает не один человек.
Если вы нащупали где‑то слабое место, это не повод отчаиваться. Скорее это даёт вам возможность заранее просчитать риски и подстелить соломки. Даже если вы фрилансер‑сезонник, у которого в кармане то пусто, то густо, не всё потеряно. Просто потребуется приложить чуть больше усилий, чтобы позаботиться о финансово неуспешных месяцах.
Однако если же у вас очень нерегулярный доход и вы рискуете в любой момент остаться без работы, с ипотекой пока лучше подождать.
2. Сколько денег вам нужно в месяц для жизни?
Лучше посчитать бюджет для нескольких сценариев: от базового выживания до вполне сносного существования. Суммы понадобятся вам, чтобы понимать, какой размер ежемесячного платежа вам подходит. Чтобы ипотека не превратилась в пытку, после уплаты кредитного взноса у вас должна оставаться часть зарплаты, которой хватит на комфортную жизнь.
Иногда люди торопятся и выбирают слишком большой ежемесячный платёж. Это в каком‑то смысле логично: срок ипотеки становится меньше, как и переплата. Но что это будет за жизнь, если вам придётся постоянно едва сводить концы с концами? Затянуть поясок можно на год, а не на 10.
Сумма, необходимая для жизни, не берётся с потолка. Вам какое‑то время придётся фиксировать расходы, чтобы понимать, как обстоят дела в реальности. Причём это должен быть долгий период наблюдений. Потому что расходы от месяца к месяцу могут значительно различаться. Например, в апреле надо заплатить налоги, в ноябре — страховку на автомобиль, зимой из‑за отопления коммуналка дороже, чем летом. Без понимая структуры своих трат вы не очень готовы к ипотеке.
Гипотезу относительно комфортного размера платежа всегда можно протестировать. Просто откладывайте такую сумму и оценивайте, каково вам без неё. Заодно увеличите первоначальный взнос.
3. Есть ли у вас первоначальный взнос?
Обычно банки хотят, чтобы вы внесли не менее 10–20% стоимости квартиры. Соответственно, от суммы, которой вы располагаете, зависит, на какую жилплощадь вы сможете претендовать. Например, если у вас 200 тысяч, вы будете выбирать из квартир стоимостью до 2 миллионов, если 500 — до 5 миллионов.
Но дело не только в выборе. Чем больше своих денег вы сможете внести, тем меньше вам придётся брать в долг у банка. А это логичным образом сказывается на размере переплаты и сроке кредита. Так что чем больше у вас денег, тем выше ваша готовность к ипотеке.
4. Какая квартира вам нужна?
Ипотека связана с теми или иными ограничениями, которые продлятся несколько лет. Это и так непросто, а станет ещё тяжелее, если квартира быстро вам разонравится. Поэтому к поиску нужно подойти со всей ответственностью.
Лучший вариант — составить список критериев, которым должно соответствовать будущее жильё. А потом выбрать из них те, в отношении которых вы не готовы пойти на компромисс. В итоге вы получите чек‑лист, который поможет сделать правильный выбор.
5. Какую квартиру вы можете себе позволить?
Хорошо, если желания совпадают с действительностью, но так бывает не всегда. И дело вовсе не в стоимости — логично, что вы смотрите жильё по карману. Но есть ещё критерии, которые имеют значение.
Например, большой метраж — это не только преимущество, но и недостаток. Платежи за содержание жилья, отопление рассчитываются по квадратным метрам. И это может весьма драматично увеличивать сумму. Готовы ли вы отдавать 10 тысяч рублей за ЖКУ с сентября по май за квартиру в 80 квадратных метров и можете ли себе это позволить — вопрос. Не исключено, что стоит присмотреться к жилью чуть меньше.
Отдельно стоит поговорить о содержании жилья в зависимости от его «элитности». Купить квартиру — полдела. Но ежемесячные отчисления на уборку, консьержа и тому подобные траты могут существенно различаться от дома к дому. Всё это нужно учитывать, чтобы не столкнуться с неожиданными расходами, которые заставят перейти в режим жёсткой экономии.
6. Сколько денег вам понадобится на ремонт жилья и когда?
Можно выбрать квартиру в хорошем состоянии на вторичном рынке и не думать о ремонте, пока не погасите ипотеку. А вот, например, в новостройке с голыми стенами так уже не выйдет. Значит, вам понадобятся дополнительные деньги, чтобы въехать.
Хороший вариант — накопить нужную сумму на ремонт или уменьшить за счёт этих денег первоначальный взнос. Плохой — взять ещё один кредит. Лучше чуть подольше платить ипотеку, чем не справиться сразу с двумя кредитами.
7. Есть ли у вас резервный фонд?
Вы можете потерять работу, и на поиски следующей понадобится время. Однако банк будет ждать от вас платежей ежемесячно. На случай такого развития событий и других форс‑мажоров хорошо иметь неприкосновенную заначку.
В идеале это должна быть сумма, которой хватит на три месяца платежей и нормальной жизни. На практике стоит иметь в запасе хотя бы два платежа плюс деньги на еду и коммуналку, чтобы перекантоваться. Это минимальный набор, без него соваться в ипотеку крайне рискованно.
8. Планируете ли вы заводить детей?
Свои коррективы в ипотечный план вносят не только грустные, но и радостные события. Появление детей увеличивает расходы и сокращает доходы за счёт отпуска по уходу за ребёнком одного из родителей. Так что если вы планируете пополнение в ближайшие годы, это следует учитывать.
Есть и хорошие новости: сейчас материнский капитал положен уже за первого ребёнка. Им можно погасить ипотеку.
9. На какие бонусы и льготы от государства вы можете претендовать?
В некоторых случаях можно облегчить ипотечное бремя за счёт государственной поддержки. Например, каждый россиянин вправе воспользоваться налоговым вычетом за покупку квартиры и проценты по жилищному кредиту. Максимальная сумма, которую можно вернуть, — 260 и 390 тысяч соответственно.
Но и это не всё. Есть ещё пониженная ставка и выплаты на погашение ипотеки многодетным, программа «Молодая семья» и другие приятности. Узнайте о своих возможностях до того, как взять кредит.
10. Есть ли у вас шанс погасить кредит досрочно?
Это то, к чему стоит стремиться: досрочное погашение кредита позволит сэкономить на переплате. Можно уповать на выигрыш в лотерее, но наиболее надёжный способ сделать это — увеличить доход.
Повышение заработков не дело случая, а результат кропотливой работы. А потому время задуматься, что вы делаете для этого: работаете над личным брендом, обучаетесь, прокачиваете навыки. Если вы заранее составите стратегию, ничего плохого не случится, а вот хорошее — запросто может.
11. Кем вы видите себя через пять лет?
Если предыдущие вопросы так или иначе касались финансов, то сейчас пришло время добавить немного философских измышлений. В начале мы уже говорили, что ипотека — долгосрочный проект. Конечно, теоретически квартиру в любой момент можно продать и из‑под залога.
Но почему бы сейчас не задать себе простой вопрос, кем и где вы хотите быть через пять лет. Видите ли вы себя в этом городе, в этой квартире, вместе с человеком, с которым ввязываетесь в кредит?
Ипотека накладывает свои обязательства. Например, вы можете оставаться на нелюбимой работе, потому что у вас долг, или терпеть что‑то другое, что делает вас несчастным. А потому стоит крепко призадуматься, действительно ли вы хотите затевать эту эпопею. Если нет, вы к ипотеке не готовы. Но если кредит делает вас на шаг ближе к мечте, у вас всё получится.
