Какой была ипотека в разные исторические эпохи

Современные финансовые инструменты кардинально изменили отношение человека к собственному хозяйству. Взять ту же ипотеку: она позволила людям приобретать жилье и другую недвижимость на условиях, которые раньше были просто невозможны. Разберёмся, как был устроен вопрос с ипотекой в разные эпохи, чтобы понять, насколько она помогла людям улучшить свою жизнь.

1. Палеолит и раньше

Учёные довольно мало знают о том, как была устроена семейная и экономическая жизнь в доисторические времена. Археологи и палеогенетики в лучшем случае могут реконструировать численности человеческих групп, их генетическое сходство и род занятий.

Для того чтобы реконструировать обычаи людей палеолита, обычно смотрят на более или менее современные племена охотников-собирателей (например, народ гуаяки, обитающий на территории современного Парагвая). Но, похоже, древние люди были склонны к патрилокальности — виду семейных отношений, при котором женщина переходит в племя отца своего мужа (если понятие «муж» в нашем смысле вообще применимо к такой древности). Ну и у них точно была экзогамия — запрет на близкородственные браки. В общем, жить приходилось с родителями.

Если бы была современная ипотека: вероятно, несколько семей вполне могли бы взять ипотеку едой, одеждой и оружием и объединиться в новое племя. Примерно так же, как сейчас молодые семьи дружно заселяются в новостройки. В результате у членов нового племени было бы окружение одного с ними возраста.

2. В Древней Греции

Вообще-то, слово «ипотека» — греческого происхождения и переводится как «основание», «залог», а то и «предупреждение». Так назывался столб, который устанавливали на границе земельного участка, чтобы он «предупреждал», что этот участок служит обеспечением долга.

Таким образом, у греков ипотека была формой имущественной ответственности должника перед своим кредитором: в случае неуплаты кредитор имел право забрать себе заложенную землю. До развития ипотеки несостоятельный должник отвечал перед кредитором личной свободой, поэтому ипотека была более прогрессивной мерой экономических отношений.

Естественно, для этого в греческом обществе должен был существовать развитый институт частной собственности на землю. В 621 году до нашей эры афинский правитель Драконт составил первый свод письменно закреплённых законов (да-да, те самые драконовы меры), которые сурово карали любые посягательства на чужую собственность. Это и дало толчок к развитию кредитно-долговых отношений, обеспечением в которых выступала земля. В полной мере греческая ипотека заработала в начале VI века до нашей эры.

Старший сын в семье был наследником отцовского достояния, поэтому мог привести жену в дом родителей, который позже вместе с землей переходил в его собственность. Он-то и мог в будущем рассчитывать на ипотеку, которая, по сути, была ему уже не очень нужна.

А вот младшие сыновья в этом смысле были ущемлены и могли либо довольствоваться клочками земли, либо поступать на службу к богачам, либо искать счастья в колониях. Всё это не очень способствовало созданию семьи в относительно молодом возрасте.

Если бы была современная ипотека: возможность сперва получить землю в родном городе, а потом выплатить за неё долг деньгами или службой перевернула бы жизнь древних греков. Младшие сыновья уж точно обрадовались бы. Правда, тогда они так бы и жили в окрестностях Афин, Спарты или Коринфа, а не охватили своими колониями всё Средиземноморье. Или, наоборот, охватили бы ими всю ойкумену.

3. В Древнем Риме

В древнем мире ипотека была известна в Вавилоне (законы Хаммурапи в VI веке до нашей эры), Месопотамии, даже Индии (во II веке до нашей эры). Но наиболее близкой к современным условиям ипотека стала в Древнем Риме.

Поначалу долговые отношения у римлян строились, так сказать, на честном слове, в форме «сделки на доверии» (лат. fiducia), причём риски на себя брал не кредитор, а должник: он в обмен на деньги с помощью специальной юридической процедуры передавал кредитору залог, то есть движимое или недвижимое имущество. После выплаты долга ему оставалось надеяться, что кредитор сдержит обещание и с помощью зеркальной юридической процедуры вернёт залог. Если же кредитор по каким-то причинам делать это отказывался, должнику оставалось лишь порочить его имя среди сограждан — закон ему ничем помочь не мог, сделка есть сделка.

Уже ко II веку до нашей эры залоговые отношения значительно развились. При новой форме залоговой сделки (лат. pignus) кредитор в обмен на свои деньги получал уже не право собственности на имущество должника, а лишь право владения этой собственностью. Кредитор даже не имел права пользоваться этим имуществом, а вот плоды, приобретённые от этого имущества, могли пойти в уплату долга или процентов по нему. Лишь в случае, когда должник не мог расплатиться согласно взятым на себя обязательствам, кредитор становился собственником его имущества.

Этому способствовала смена политико-экономических условий того времени: ослабление рабовладельческого строя и массовая передача земель арендаторам. Первоначально арендаторы — квартир или мелких земельных участков — в качестве обеспечения арендной платы закладывали своё движимое имущество (например, мебель или орудия сельского хозяйства), но при этом продолжали владеть им. Впоследствии объектом ипотеки могло стать и недвижимое имущество.

В случае, если заёмщик не мог расплатиться согласно уговору, кредитор получал право истребовать закладываемую вещь с последующей её продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы остатка долга заёмщика.

Если бы была современная ипотека: римская ипотека была уже достаточно развита, но у неё имелся ряд недостатков. Например, в Древнем Риме не вёлся единый реестр имущества, и кредитор, принимая залог, не мог быть уверен, что то же имущество уже не заложено другому кредитору и что в случае банкротства заёмщика его ипотечное право не столкнётся с ещё чьим-нибудь ипотечным правом.

Кроме того, ипотеку обычно распространяли на всё имущество заёмщика, что делало неопределённым его объём и стоимость, которые могли меняться со временем. Эта неурегулированность имущественных отношений тормозила развитие ипотеки — а значит, страдали нуждавшиеся в ней римские граждане.

4. В средневековой Европе

Как видно из вышесказанного, ипотека способна нормально существовать только при строгом соблюдении прав участников сделок. Сложные по структуре сделки требовали контроля и регулирования, в перспективе — отлаженной регистрационной системы. Всё это могло обеспечить только государство. Поэтому вместе с падением Римской империи как единого централизованного государственного образования в V–VI веках нашей эры институт ипотеки практически перестал существовать.

Возродился он лишь в эпоху Высокого Средневековья (XII–XIII века), на новой волне развития денежных и юридических отношений. Феодалам часто требовались деньги для ведения междоусобных войн или крестовых походов, и поэтому они были вынуждены закладывать свои замки и родовые земли ростовщикам или более богатым соседям.

В результате Западная Европа как преемница Римской империи переняла и развила институт ипотеки, сделав её ещё более формализованной, защищённой развитым законодательством. Кроме того, существовали специальные ипотечные книги, куда вносилась информация о заложенной недвижимости.

В эпоху Позднего Средневековья (XIV–XVI века) ипотека окончательно утвердилась в том виде, в котором она существует и по сей день: заложенная недвижимость остаётся во владении должника, а кредитор получает право в случае невозврата долга истребовать закладываемое имущество с последующей его продажей с торгов.

Если бы была современная ипотека: хорошо, если вы крупный феодал и вам есть что закладывать — и надеяться на военную добычу, которая возместит и долг, и проценты. Но подавляющее большинство жителей Западной Европы в Средние века были малоимущими крестьянами, владевшими чересчур малыми наделами, чтобы рассчитывать на крупные ссуды. Да и в целом суды, иски, нотариусы и юристы — для богатых и знатных, в лучшем случае — для бюргеров крупных городов. Нет, ипотека в Средние века была ещё далеко не общедоступной.

5. Современность

В XIX веке промышленный рост, урбанизация и развитие городской инфраструктуры способствовали бурному росту ипотечного рынка. В наиболее развитых европейских странах — Англии, Франции или Нидерландах — принципы кредитования для финансирования строительства использовались активно и повсеместно. Инвестирование денежной массы в строительство и промышленность шло также и в других странах Европы, в том числе в Российской империи.

На американском рынке жилья существуют два вида кредитования — строительный заём и ипотечный кредит. Сумма кредита не превышает 80–90 процентов стоимости заложенной недвижимости. Размер первого взноса, вносимого заёмщиком из собственных средств, соответственно, составляет 10–20 процентов. Малоимущим государство выдаёт льготные ссуды на полную стоимость дома.

Сегодня ипотечный кредит в США выдаётся сроком на 15–20 лет. Отличительной особенностью американской ипотеки является целенаправленная и системная поддержка правительством ипотечного кредитования через такие инструменты, как вторичный рынок закладных, государственное страхование ссуд, льготы в получении кредитов для малообеспеченных граждан. Благодаря этим мерам и доступности получения кредита собственное жилье имеют 75 процентов американцев.

В России ипотечный рынок начал развиваться лишь после распада СССР. В 1997 году правительство учредило Агентство по ипотечному жилищному кредитованию для притока инвестиций в сферу ипотеки. В 1998 году был принят закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По данным Центробанка, рост ипотечного кредитования в 2017 году по сравнению с позапрошлым годом составил 37 процентов. Всего в 2017 году было выдано кредитов на сумму более двух триллионов рублей. Это стало возможным благодаря последовательному снижению ключевой ставки. В декабре 2017 года она была зафиксирована на уровне 7,25 процента годовых.

Общий тренд современной ипотеки очевиден — она будет всё более доступной для всё большего числа граждан. Цель государств, поддерживающих этот вид кредитования, заключается в том, чтобы обеспечить собственным жильём максимальное число своих граждан и молодых семей.