1. Платить риелтору до сделки с владельцем

В идеальной вселенной собственник квартиры прискакивает к вам на белом коне и увозит в волшебный мир аренды без комиссий и переплат. На практике без услуг риелтора обойтись получается не всегда. И хорошо бы при этом иметь дело со специалистом, а не с мошенником.

Если риелтор получает деньги не зря, он проконсультирует вас по спорным вопросам и поможет найти жильё. В итоге вы разойдётесь довольными: он — с деньгами, вы — с квартирой. И один из основных маркеров, по которым можно понять, как будет развиваться ваше сотрудничество, — момент, в который вы должны расплатиться за услуги.

Вы рассчитываетесь не за процесс, а за результат, так что единственный приемлемый вариант — отдать деньги риелтору после того, как вы с собственником ударили по рукам.

Все другие сценарии обещают проблемы. Например, вам будут давать адреса несуществующих квартир, чтобы вы сами сходили и посмотрели. Или начнут таскать по максимально неподходящим объектам, чтобы создать иллюзию деятельности. В итоге вам надоест, вы потребуете назад деньги, но их вам не отдадут — по крайней мере, просто так. Поэтому лучше в такой неудобной схеме изначально не участвовать.

2. Не проверять документы на жильё

Человек, который вам открывает дверь, необязательно владелец квартиры. И если это не он, то у него нет права распоряжаться чужим имуществом. О чём бы вы не договаривались и какие бы сделки не заключали, они будут незаконными.

Если вы не проверяете бумаги, то можете стать жертвой мошенников. Например, они сняли квартиру посуточно и теперь собирают деньги с наивных арендаторов. Даже если человек, с которым вы общаетесь, действительно имеет отношение к квартире, например брат, муж или родитель собственника, но действует без доверенности, это всё равно не сулит вам ничего хорошего.

Договор на аренду надо заключать только с владельцем жилья.

Поэтому попросите показать выписку из ЕГРН и дополнительно закажите её сами на сайте Росреестра. Документ делают в течение трёх дней, так что придётся подождать, но это сбережёт много нервов.

Если вам показывают ещё какие‑то бумаги, например свидетельство о праве собственности или о праве на наследство, — это неплохо, можете сравнить информацию с выпиской. Но лучше не довольствоваться только ими, выписка из ЕГРН всё равно нужна. Кроме того, если эти документы заламинированы, включите подозрительность на полную мощь: есть риск, что они подделаны.

Если собственников несколько, потребуются разрешения от всех. Если владелец в браке, то необходимо согласие супруга.

3. Не заключать договор

Это важный документ, без которого вы заселяетесь в квартиру на птичьих правах. Может казаться, что договор, который вы нигде не регистрируете, — бессмысленная бумажка. Но это не так. Если участники сделки поставили свои подписи, это значит, что они согласились с указанными условиями и могут требовать их соблюдения.

Когда у вас всё хорошо с собственником, договор действительно не пригодится. Но вы пожалеете о том, что не заключили его, если всё будет плохо.

В документе прописываются важные моменты, например условия выселения, то есть вы можете договориться, за сколько времени вас должны предупредить о необходимости съехать. Иначе вас могут попросить на выход уже завтра, что неудобно и неприятно. А ещё затратно, так как срочность ведёт к расходам.

4. Не составлять акт приёма‑передачи квартиры

Ещё один важный документ, в котором вы укажете, что и в каком состоянии было в квартире на момент въезда. В акт надо вписывать все царапины на паркете и трещины на фарфоровом чайнике. Иначе при выселении может оказаться, что любые повреждения — якобы ваших рук дело. И залога под этим предлогом вы не увидите.

Технически описать имущество можно и в договоре, так что здесь форма не важна. Зато содержание — ещё как.

5. Не фиксировать факт передачи денег

Обычно собственник берёт с арендатора залог, чтобы была возможность компенсировать повреждения имущества, если квартирант будет неаккуратным. Но часто владелец жилья просто отказывается возвращать деньги. И рычагов воздействия на него нет, потому что факт передачи средств никак не зафиксирован.

Поэтому, если отдаёте наличные, составляйте расписку. В случае с залогом её лучше взять и если перечисляете деньги на карту. Проведённые платежи вы легко подтвердите выпиской со счёта. Но важно не указывать в назначении перевода «подарок» или «возврат долга». Потому что «подарочки не отдарочки», и доказать, что это залог, а не что‑то другое, потом будет практически невозможно.

6. Делать ремонт без разрешения владельца

Вы должны вернуть жильё в том же состоянии, в котором вам его сдали, с учётом естественного износа. Даже если вы сделали дизайнерский ремонт в клоповнике, владелец может не оценить изменений. Вы возвращаете ему квартиру в другом состоянии, а в лучшем или худшем — вопрос десятый. Так что не исключено, что придётся ещё и компенсировать эти изменения.

Если хотите сделать ремонт, получите письменное согласие собственника.