Ломать — не строить: что можно делать при перепланировке квартиры, а что нельзя

Если посмотреть страницы дизайнеров в соцсетях, многим клиентам предлагают перепланировку квартиры. Спальня вместо кухни, оборудование дополнительного санузла, студия на месте трёшки — чего только не придумают.

На вопрос о согласовании по закону дизайнеры обычно отмалчиваются или пассивно‑агрессивно закатывают глаза. А он непраздный. Даже в собственной квартире нельзя делать что попало. Потому что это чревато разрушением всего дома. Поэтому изучить нюансы перепланировки стоит не только для того, чтобы избежать наказания, но и чтобы уберечь себя и соседей от неприятностей.

Впрочем, итогового списка разрешённых и запрещённых изменений нет. Зато есть требования к жилым помещениям и решения суда. На их основании разберём не самые очевидные случаи.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры

Эти изменения, как правило, не получится узаконить.

Существенно менять коммуникации

Вообще менять трубы, батареи, устанавливать новые ванны и унитазы можно, но только если они остаются на своих же местах или двигаются незначительно. Существенные переделки запрещены. Например, нельзя выносить батарею на балкон или лоджию. Такое нововведение может повлиять на качество отопления во всём доме, ведь система проектируется определённым образом неслучайно. Запитать тёплый пол от батареи тоже легально не выйдет.

В систему водоснабжения также лучше не вмешиваться. Так, в Нижнем Новгороде жильцы установили в квартире бойлер. Само по себе это не запрещено. Но собственники соединили дополнительной трубой два стояка — в кухне и в ванной. В итоге из‑за самовольной переделки жильцы залили соседей, а изменения были признаны незаконным переустройством.

Объединять газифицированную кухню с комнатой

Кухня с газовой плитой должна быть отдельным помещением, которое снабжено плотно закрывающейся дверью. Считается, что так будет безопаснее в случае пожара или утечки газа.

Однако если хочется сделать полноценную кухню‑гостиную, лазейка есть. Можно согласовать перепланировку, при которой гостиная будет считаться нежилой комнатой, или заменить газовую плиту на электрическую. Ещё вариант — сделать между помещениями очень широкий проём с раздвижной дверью. Тогда формально это будут две разные комнаты, которые отвечают требованиям.

Уменьшать или демонтировать вентиляционный короб

Вентиляция помогает поддерживать адекватный уровень влажности в санузле, а на кухне устраняет не только запахи, но и продукты горения. И изначально должна быть сконструирована так, чтобы эффективно работать на всех этажах. Любое вмешательство приводит к нарушению функционирования. Если соседи на седьмом этаже заложат короб, то вытяжка на шести предыдущих придёт в негодность. Да и выше жильцы могут столкнуться с неприятностями.

Поэтому такие изменения категорически запрещены, и суд в подобных случаях не встаёт на сторону жильцов.

Демонтировать или переносить несущие стены

Кажется, здесь всё очевидно. Несущая стена — как карта в карточном домике. Стоит убрать одну, «поедет» вся конструкция. Даже самовольно выдолбленные декоративные ниши могут поставить прочность строения под вопрос.

В отдельных случаях в несущих стенах позволяют сделать дверные проёмы. Однако при этом конструкции надо укреплять дополнительно.

Переносить кухни и санузлы в жилые помещения

Кухни нередко маленькие, так что решение напрашивается само собой: сделать на её месте кабинет, а готовить и собираться семьёй в большой комнате. Привлекательной также выглядит идея сделать ещё один санузел где‑нибудь в спальне, если она просторная.

Всё это запрещено. Точнее, нельзя переносить кухни и санузлы в зоны, под которыми находятся жилые помещения соседей. Связано это с возможными протечками: в санузле или кухне их ещё можно пережить, а вот мокрые стены в спальне гораздо неприятнее.

Впрочем, есть четыре варианта, когда мокрые зоны можно двигать практически как угодно (после согласования, разумеется). Это доступно, если:

1. Ваша квартира находится на первом этаже.
2. Под вами коммерческое помещение.
3. У вас двухуровневое жильё и вы планируете санузел на втором этаже — в случае чего вы зальёте только сами себя.
4. Соседи под вами сделали законную перепланировку и перенесли мокрые зоны ровно так, как надо вам. Вы можете сделать так же, ведь вы уже не зальёте жилые помещения соседей, а значит, ничего не нарушаете.

Сделать комнату без окна

Иногда площадь позволяет делать небольшую спаленку в глубине квартиры. Однако жилые помещения и кухни должны иметь окно.

Что можно делать при перепланировке квартиры

Эти изменения легко согласовывают.

Объединять и разделять санузел

А ещё его можно увеличить — но только за счёт коридора. Иначе получится, что ваш санузел будет расположен над жилым помещением или кухней соседей, что небезопасно с точки зрения проливов и не очень гигиенично.

Переносить дверные проёмы в ненесущих стенах

По сути, никакого потенциального ущерба и опасности в этом нет, так что делать двери где удобнее не возбраняется.

Делить пространство новыми стенами

При этом нужно проследить, чтобы в каждом помещении были батарея и окно, а новая перегородка не увеличивала нагрузку на имеющиеся.

К этому же пункту можно отнести оборудование гардеробных и встроенных шкафов.

Менять оборудование

Вы можете, например, установить душевую кабину вместо ванны или заменить газовую плиту на электрическую. Но это требует согласования.

Что не считается перепланировкой квартиры

Установка кондиционера

Казалось бы, тут вообще не должно быть вопросов. Но они есть, ведь правила технической эксплуатации дома запрещают «ухудшение сохранности и внешнего вида фасадов». А кондиционер, как ни крути, дом не украшает. Да и целостность стены под вопросом.

Однако если дом не относится к объектам культурного наследия, в том числе вновь выявленным, суды в этом проблем не усматривают. И в Верховном суде это подтверждают.

Впрочем, прежде чем выносить внешний блок кондиционера на фасадную стену, лучше изучить региональное законодательство. Например, в Москве всё-таки требуют получить разрешение. Иногда проще сразу соблюсти все правила, чем потом отстаивать свои права через суд.

Установка лёгких невысоких перегородок или раздвижных дверей

Чтобы поставить где‑то стену, нужно это предварительно согласовать. Но это не распространяется на ситуации, когда вы зонируете пространство этакой «недостеной». В её роли может выступать, например, перегородка из гипсокартона, которая не доходит до потолка. Ещё вариант — раздвижная дверь, которая в закрытом состоянии делит помещение на два, а в открытом её будто и не было.

Текущий ремонт

Клеить обои, перекладывать плитку, менять окна и двери на аналогичные — всё это можно смело делать самовольно.

Есть только один нюанс: ничего из этого не должно увеличивать нагрузку на перекрытия. То есть заменить одно половое покрытие на другое похожее — сколько угодно. Если вы вскрыли пол, выкинули оттуда весь керамзит и залили пространство бетоном, проблемы могут быть. Конечно, после окончания ремонта не видно, что у вас там внутри. Но если в результате стены у соседей пойдут трещинами — велики шансы, что причина таки будет установлена.

Остекление балконов и лоджий

Но речь идёт именно об установке окон. Утепление, объединение с квартирой — это уже в понятие «остекление» не входит. Также важно убедиться, что дом не памятник архитектуры. Тогда, конечно, изменять его внешний облик нельзя.