Что такое хоумстейджинг
Хоумстейджинг — это когда люди декорируют, меблируют, а иногда слегка ремонтируют жильё так, чтобы оно стало более привлекательным и его можно было быстрее и дороже продать или сдать в аренду.
Плюс хоумстейджинга в том, что он не подразумевает капитального ремонта. Всё ограничивается косметическими изменениями, которые понравятся среднему покупателю или арендатору. Вот как объясняет суть подхода профессиональный хоумстейджер из Калифорнии Бетси Уилбур:
Мы просто показываем потенциал дома с помощью простых и недорогих улучшений.
Хоумстейджинг придумала в 1970‑е годы дизайнер Барб Шварц, когда решила посвятить себя риелторству. Она просматривала недвижимость в Белвью и была потрясена тем, что помещения грязны, полны хлама, оформлены в неправильных цветах. Барб поняла, что одной работы риелтора здесь не хватит, и стала первым стейджером, то есть человеком, который профессионально готовит дома и квартиры к продаже или аренде.
Новая тенденция быстро закрепилась в США и странах Европы. 58% американских риелторов считают, что покупатели предлагают больше денег за улучшенное жильё. По данным сайта Home Staging Resources, из 4 200 вариантов, над которыми поработал хоумстейджер, 85% были проданы дороже на 6–25%, по сравнению с теми, что остались в первозданном виде. Финансовый портал Investopedia отмечает, что дома и квартиры, которые висели на сайтах недвижимости больше 100 дней, после стейджинга нашли новых хозяев в течение 40.
В Россию хоумстейджинг пришёл позднее. Для советского и постсоветского человека украшать дом перед продажей считалось нонсенсом, а требовать лучшего — моветоном. Однако, как отмечают авторы первого руководства по хоумстейджингу на русском языке Анна Моисеева и Сергей Тихоненко, даже в золотые риелторские годы, когда жильё продавалось с неровными полами и неизолированной проводкой, за улучшенные квартиры люди готовы были отдать больше, чем за аналогичные варианты с несущественными недостатками.
Окончательно положение изменилось после кризиса 2008 года, когда возник рынок покупателя.
Продать даже хорошую квартиру теперь значительно сложнее, чем купить. Предложение ощутимо превышает спрос, покупатели стали разборчивы и придирчивы. В такой рыночной ситуации грамотная подготовка недвижимости к продаже стала особенно актуальной и полезной.
Почему хоумстейджинг работает
Британский дизайнер интерьеров Саманта Гидденс объясняет успех хоумстейджинга психологией современных людей. На первый план у покупателей и арендаторов сейчас выходит эмоциональная связь с жильём, а не местоположение или цена. Людям важно мысленно визуализировать себя в новом доме и представлять там свою семью и свои вещи.
Гидденс выделяет несколько причин, почему хоумстейджинг влияет на поведение покупателей:
- Люди лишены воображения. Они хотят, чтобы им показали, как дом может функционировать, а хоумстейджинг предполагает, что у каждой комнаты есть определённое назначение, а пространство чётко зонировано.
- Люди заняты. У большинства нет времени на ремонт. Поэтому жильё, с которым нужно будет повозиться, их отталкивает.
- Люди много платят и, соответственно, многого ожидают за свои деньги. Если они заметят незавершённые задачи, они либо попросят снизить цену, либо выберут другой вариант. А им может как раз оказаться то место, которое привели в порядок благодаря хоумстейджингу.
- Люди покупают мечту. Они хотят чувствовать, что переезжают в свой новый дом, а не в ваш старый. Им важно представить себя на этом месте, и хоумстейджинг даёт эту возможность.
Как самостоятельно подготовить жильё к продаже или сдаче в аренду
Чтобы навести необходимый порядок, необязательно прибегать к услугам специалистов. Главное — следовать основным правилам хоумстейджинга.
Даже если вы просто убрались и грамотно расставили предметы — уже хорошо. Это значит, что ваша квартира уже будет выделяться на рынке, потому что многие люди продают свои дома за миллионы рублей, но не пытаются сделать их хотя бы немного привлекательнее.
Почините или замените всё, что вышло из строя
Если вы давно живёте в доме или квартире, скорее всего, вы привыкли к мелким недочётам и даже не обращаете на них внимания. Да, дверь в ванную слегка поскрипывает, кран подтекает, лампочка в коридоре иногда мигает, но в остальном же всё отлично!
Всё так. Но покупатель или арендатор приходит к вам впервые и настроен довольно скептически. Поэтому будьте уверены, что он проверит каждую деталь и останется недоволен, если найдёт какие‑то неполадки. Это наведёт его на мысль о том, что о жилье раньше не очень‑то заботились, а значит, проблем с ним будет много. Кроме того, любой недостаток может стать поводом для торга, что тоже не в ваших интересах.
Поэтому тщательно проверьте все комнаты, исправьте неполадки, смажьте скрипящие двери, подклейте обои, закрасьте царапины и детские каракули на стенах. Для верности можно позвать приятеля или специалиста: он посмотрит свежим взглядом и укажет на то, что вы могли не заметить.
Помните, что вкладывать огромные суммы в ремонт не стоит.
Хоумстейджинг не подразумевает серьёзных финансовых затрат. Бюджет, конечно, может быть как нулевым, так и безграничным. Но, как правило, на хоумстейджинг стараются тратить не больше 1% от стоимости самой недвижимости.
Избавьтесь от хлама
То есть от старых коробок и ковров, ненужных документов и рекламных буклетов, книг, которые вы покупали в дорогу, и картин, доставшихся по наследству. Все эти вещи визуально съедают пространство, делают его теснее и отвлекают покупателя.
Помните, что избавиться от хлама — не значит отправить его на балкон или в кладовку: туда покупатель тоже заглянет и будет удивлен ещё больше. Продайте или выбросите ненужные вещи, а то, что дорого вам как память, перевезите в гараж, на дачу или в новую квартиру.
Уберите личные вещи
Одна из основных целей хоумстейджинга — заставить покупателя или арендатора поверить в то, что ваше жильё уже принадлежит ему. Поэтому необходимо убрать всё, что напоминает о вас, ваших хобби и образе жизни: фотографии, сувенирные магниты, самодельные украшения, детские рисунки, одежду, экстравагантные предметы интерьера и даже еду.
От предметов, связанных с вашими политическими и религиозными предпочтениями, тоже стоит избавиться. По той же причине. Они мешают абстрагироваться от хозяина и могут оттолкнуть тех, у кого другие взгляды и убеждения.
Избавьтесь от кричащих цветов в интерьере
Да, яркие обои или шторы — это тоже персонализация, которая новому жильцу совершенно не нужна. Она подтолкнёт его к лишним ассоциациям и, скорее всего, заставит выбрать другой вариант — более спокойный.
Исключительно белых или бежевых стен тоже стоит избегать. Во‑первых, они будут смотреться не очень уютно, а во‑вторых, подчеркнут все изъяны.
И не гонитесь за трендами. Даже если в этом сезоне модно оформлять квартиру в цвете фуксия, не факт, что это понравится будущему жильцу.
Разберитесь с мебелью
Избавьтесь от всего старого и повреждённого и перевезите на хранение то, что нравится вам, но больше не подходит по стилю к остальным предметам интерьера. Оставшуюся мебель расположите так, чтобы визуально увеличить пространство и показать покупателю или арендатору, что для его вещей хватит места.
Но не вывозите из дома всё. По мнению Бетси Уилбур, необставленные комнаты кажутся меньше, чем они есть на самом деле, а покупателю сложно представить, уместится ли здесь вся его мебель.
Люди также замечают больше недостатков, когда дом пуст, и могут ошибочно предположить, что он требует много работы, в то время как нужен лишь минимальный косметический ремонт.
Позаботьтесь о том, чтобы в доме было много света
Хорошее освещение — один из залогов успеха при представлении вашей недвижимости. Тёмные, тускло освещённые комнаты психологически давят на человека, создают дискомфорт. Из них хочется побыстрее выбраться и больше никогда не возвращаться. Яркие же помещения, наоборот, выглядят более новыми и привлекательными.
Так что проверьте, чтобы все лампочки в квартире были исправными, а их мощность была не менее 75 ватт. Создайте равномерное освещение и дополнительно подсветите тёмные зоны.
Добавьте аксессуары
Ваша задача — создать неперсонализированное, но и не обезличенное пространство. Покажите будущему жильцу, что у вашего дома есть душа, освежите его. Используйте для этого нейтральные, но приятные аксессуары: вазу с цветами в гостиной, фруктовую корзину на кухне, элегантные свечи в спальне.
Если вы чётко определили для себя, как должен выглядеть ваш потенциальный покупатель или арендатор, отталкивайтесь от средних предпочтений этой категории. Например, студенты оценят стильные подушки на диванах и модную фоторамку, а более взрослых людей могут очаровать цветы в горшках или красивая скатерть.
Проведите генеральную уборку
Думаем, с этим пунктом всё понятно. Тщательность, тщательность и ещё раз тщательность! Помните: там, где вы не видите ни пылинки, покупатель заметит паутину. Поэтому важно почистить всё то, на что обычно у вас не хватало времени. Например, внутреннюю часть холодильника, оконные жалюзи и плинтусы.
Устройте фотосессию
Ещё в 2018 году 92% покупателей квартир пользовались интернетом во время поиска жилья. Это значит, что первое впечатление о вашем доме потенциальные покупатели или арендаторы составят даже не заходя в него. Поэтому, чтобы заинтересовать их и побудить к личному визиту, вам необходимо сделать эффектные и качественные фотографии.
Вот о чём нужно помнить во время фотосессии:
- Делайте снимки только при хорошем освещении! Если солнечного света не хватает, можно воспользоваться лампами. Но следите, чтобы они не создавали световых пятен.
- Уберите из кадра детей, животных, еду и убедитесь, что фотограф не отражается в зеркале.
- Найдите ключевой элемент в помещении (ваза, огонь в камине, яркие подушки) и стройте кадр вокруг него.
- По возможности используйте штатив. Смазанные, нечёткие фото и кадры с заваленным горизонтом — в корзину!
- Делайте несколько снимков одной комнаты с разных точек и на разной высоте.
Подготовьтесь к приходу покупателей или арендаторов
Завершающий штрих — встретить будущих жильцов. Убедитесь, что ваш дом выглядит так же, как на фото. Уберитесь на лестничной клетке, положите у двери коврик, обновите дверную ручку, если необходимо.
Проветрите помещение перед приходом гостей и проверьте, чтобы ни в одной из комнат не было неприятных запахов. Можно купить свежие цветы или сварить кофе. Эти ароматы, как правило, нравятся большинству людей.
