Можно ли продать квартиру в ипотеке

Можно ли продать квартиру в ипотеке

Обстоятельства бывают разные. Человек может купить квартиру в кредит, а потом решить, что она ему не подходит. Он хочет жить в другом районе, переехать в частный дом, релоцироваться в иную страну, развестись и поделить имущество — мало ли поводов. И такая возможность у него есть, прямых запретов тут нет.

Правда, стоит помнить о том, что жильё находится в залоге у банка. Поэтому сделка будет несколько сложнее, чем обычная. В ней придётся учесть погашение долга и снятие обременения.

Как продать квартиру в ипотеке

Есть четыре способа.

1. Досрочно погасить кредит своими деньгами

Этот способ подойдёт тем, у кого есть свободные средства или есть где их взять. Некоторые даже берут потребительские кредиты, чтобы погасить ипотеку. А потом закрывают второй заём средствами от продажи квартиры.

С точки зрения простоты будущей сделки это самый подходящий вариант. Который, впрочем, может не перенести испытания реальностью. Многое зависит от суммы долга. Если вам осталось заплатить банку 500 тысяч и/или у вас всё в порядке с доходами, получить такие деньги будет относительно просто. Если долг равен нескольким миллионам, нужную сумму могут и не одобрить.

Кроме того, проценты по потребительскому кредиту значительно выше, чем по ипотеке. Конечно, его можно погасить деньгами от сделки. Но если поиск покупателя затянется, а новый платёж некомфортен, это может сильно повлиять на уровень жизни.

Зато эта схема делает квартиру привлекательнее для покупателей. Ваша ипотека просто не имеет для них значения.

2. Досрочно погасить кредит деньгами покупателя

При такой схеме будущий владелец даёт задаток в размере долга. Продавец этими деньгами гасит ипотеку, снимает обременение. Затем сделка проходит как обычно.

Подводный камень очевиден: далеко не каждый покупатель согласится на такой способ. Речь идёт о немаленькой сумме, которую он должен отдать без гарантий. Конечно, вы напишете расписку, с которой он потом сможет пойти в суд, чтобы вернуть деньги. Но всё это не выглядит как мероприятие, в котором очень хочется участвовать. Поэтому такая схема плоха тем, что затрудняет продажу квартиры.

3. Продать квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки

Если покупатель приходит с «живыми» деньгами, сделку можно провести с участием банка. В этом случае человек закладывает деньги на аккредитив или в ячейку долями, одна из которых равна размеру долга. Банк впоследствии забирает своё, фиксирует погашение кредита и снимает обременение.

Этот вариант удобен для продавца, так как не требует от него влезать в дополнительные долги. А покупатель чувствует себя в большей безопасности, так как расчёты проводятся через банк и с его участием.

4. Продать квартиру вместе с долгом

Если покупатель намерен приобрести жильё в ипотеку, такое тоже возможно. Проще всего, если он планирует взять кредит в том же банке, клиентом которого является продавец. В этом случае можно провести сделку достаточно просто. Учреждение выдаёт новый кредит и перерегистрирует залог.

В отдельных случаях банки готовы рассмотреть и продажу квартир покупателям с кредитом другого учреждения. Но это будет сложнее. Здесь стоит узнавать конкретно в вашем банке.

К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке

Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022‑м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.

Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.

И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.