Релокация: как подготовиться к переезду, снять жильё за границей и не нарваться на мошенников

Как подготовиться к переезду

Скорее всего, переезд в другую страну будет происходить не за один день, так что у вас будет время на подготовку. Вот что нужно сделать.

Соберите документы

Очевидно, что чем больше оригиналов документов вы с собой возьмёте, тем лучше: никогда не знаешь, что может пригодиться. Помимо паспорта, свидетельства о рождении и браке, водительских прав и бумаг, связанных с работой, у вас должно быть следующее.

1. Медицинская страховка. Со временем можно будет оформить её уже в стране пребывания, но начать лучше с базового временного (туристического) варианта в России. Он так и называется — «Для выезжающих за рубеж».

Если же вы уезжаете надолго или навсегда, то лучше брать расширенную страховку. Важный момент: обязательно обратите внимание на наличие в ней услуг по стоматологии, так как за свой счёт лечить зубы за границей очень дорого. Оформить такую страховку можно, например, на полгода.

Дальше вы, скорее всего, должны будете легализоваться в стране, где планируете жить ближайшее время. И вместе с получением разрешения на проживание сможете оформить и местную страховку.

2. Справка об отсутствии судимости. Идеально — с апостилем, но ждать такой документ придётся до 30 дней. Обычную же справку сделают в МФЦ или МВД за несколько дней — нужно лишь подать заявление на «Госуслугах».

3. Копии паспортов — сделайте хотя бы по 5 штук каждого документа. Одна из них пригодится на случай утери оригинала, остальные понадобятся в различных ведомствах при оформлении гражданства, получения разрешения на работу, устройстве ребёнка в школу и так далее.

4. Выписка по банковским счетам. Этот документ докажет платёжеспособность владельца счёта и может пригодиться в самых разных ситуациях: начиная с получения визы и заканчивая арендой жилья. Оформить выписку можно как в банке, так и в его приложении. Но для европейских стран лучше всё же иметь оригинал с печатью.

5. Медицинские документы, если они не хранятся в облаке или на почте. Это могут быть результаты МРТ, УЗИ, КТ и так далее. Особенно важны они для людей с хроническими заболеваниями. Для детей понадобятся сертификаты о вакцинации.

6. Копии документов на имущество. Оригиналы лучше оставить в России — на тот случай, если они понадобятся для сделок. При необходимости их можно будет переслать экспресс‑почтой.

7. Справка 2‑НДФЛ. Возможно, она понадобится вам для аренды жилья.

8. Документы об образовании. В некоторых странах, например в Израиле, они обязательны для устройства на работу по специальности. Документы при этом необходимо будет заверить в специальном отделе уже в стране прибытия.

9. Рекомендательное письмо от прошлого арендодателя, если ранее вы снимали квартиру. В некоторых странах оно является важным приложением к анкете квартиросъёмщика. В России это не самая распространённая практика, но если вы остались в добрых отношениях с владельцем квартиры, он, конечно, не откажет.

В рекомендательном письме стоит указать, что платежи вносились своевременно, жалоб от соседей не было, а жильё осталось в отличном состоянии.

Решите, что будет с остающимся в России имуществом

Тут всё зависит от ваших планов.

Оставите под присмотром

Если вы намерены вернуться, то нужно подыскать человека, который будет присматривать за недвижимостью. Это может быть не только кто‑то из родственников или друзей, но и агентство, готовое взять на себя данную функцию.

Под присмотром подразумеваются периодические визиты в квартиру или дом для проверки, возможность оперативно приехать в экстренной ситуации — например, если соседи снизу жалуются, что у них с потолка капает вода, — контроль счетов за ЖКУ и решение других текущих вопросов.

Не стоит ограничиваться передачей ключей — составьте доверенность и заверьте её у нотариуса. Она обязательна даже для близких друзей и родственников. Доверенность должна быть максимально полной. Обязательно необходимо учесть следующие задачи:

• Получение корреспонденции от государственных и коммерческих предприятий.
• Представление интересов доверителя в органах государственной власти и ведение с ними переписки — в том числе с ФНС или МФЦ.
• Получение квитанций и оплата услуг, связанных с имуществом доверителя.

Для автомобилей потребуется отдельная доверенность — её также можно оформить у нотариуса. И не забудьте про возможность забирать авто со штрафстоянки — многие не указывают эту опцию.

В основном, присмотр за машиной подразумевает очистку от снега и периодические поездки: автомобили не любят долго стоять без движения. Поэтому хорошо бы договориться с надёжным водителем, который сможет и прогревать машину, и выезжать на ней хотя бы пару раз в месяц.

Сдадите в аренду

Если вы хотите сдать недвижимость в аренду, имейте в виду, что доверенность, о которой мы говорили выше, понадобится и для этого случая.

А ещё следует знать, что сотрудники МФЦ почти никогда не соглашаются зарегистрировать (даже временно) людей в квартире без личного присутствия собственника — доверенность тут вряд ли поможет. Это может стать проблемой, если арендаторам нужна регистрация — например, для записи ребёнка в школу или детский сад или для оформления резидентного разрешения на парковку.

Сдать квартиру в аренду можно как с помощью своих друзей, так и через агентство недвижимости — в этом случае нужно точно так же оставить доверенность на риелтора, который будет с вами работать. В ней следует указать, что вы разрешаете посещать жильё, проводить показы, запрашивать справки в государственных учреждениях, вести переговоры с потенциальными арендаторами.

Стоит иметь в виду, что риелтор, скорее всего, не возьмёт на себя ответственность за расчёты по квартире, так что для этого следует подыскать кого‑то ещё — родственников или знакомых, которые будут принимать деньги и передавать их вам.

Обязательно укажите в доверенности, кто и когда будет получать арендную плату. Но лучше всего просто предоставить свои банковские реквизиты арендатору, чтобы избежать наличных платежей.

Также не забудьте указать в доверенности все паспортные данные и полную информацию по квартире — желательно не только адрес, но и кадастровый номер и даже краткое описание: количество и площадь комнат, наличие ремонта и мебели. Обычно нотариусы всё это предусматривают, но лучше и самому убедиться, что всё правильно.

Кроме того, не забудьте заранее, пока вы ещё на месте, составить опись имущества — потом будет гораздо сложнее вспомнить, что именно было в квартире. При её составлении не просто указывайте «телевизор» или «холодильник», а конкретизируйте информацию: пропишите марку, модель, диагональ и прочие данные.

Это пригодится, если арендатор что‑то сломает и должен будет купить аналогичный предмет или прибор взамен. Если вы не успели составить опись, можно будет попросить риелтора сделать это за вас.

Продадите

Если вы планируете продать имущество, находясь за границей, доверенность должна содержать гораздо больше пунктов — обычно у нотариусов есть шаблоны, но не исключено, что вы захотите их дополнить.

Стоит уделить особое внимание пунктам, связанным с возможностью оплаты сделки: это и открытие счёта, и распоряжение деньгами (при необходимости), и возможность получать справки в государственных учреждениях.

Имейте в виду, что продажа по доверенности считается рискованной для покупателей, не все готовы рассматривать такой вариант. Возможно, вам даже придётся приехать для личного участия в сделке.

Какие проблемы могут ждать после переезда

Итак, с остающимся имуществом разобрались — пора подумать о том, с чем придётся столкнуться в новой стране, и подготовиться к локальным особенностям.

• Отсутствие центрального отопления. Это основное отличие почти любого зарубежного жилья от российского. Этот фактор сильно влияет на качество жилья. Так, в большинстве приморских городов как в Европе, так и в Азии сырость провоцирует развитие плесени в квартирах — в любом минимаркете там обязательно есть ёмкости с хлоркой, помогающей её вывести. Логично, что обои в таких условиях не очень практичное решение. Также вместо увлажнителей воздуха для дома в магазинах техники вы найдёте десятки видов осушителей и сушилок для белья.
• Высокие цены на электричество и отопление. Особенно это касается стран Центральной и Северной Европы. Зимой здесь холодно, и приходится включать обогреватели. Иногда cold rent (то, что получает собственник) и warm rent (полная сумма с коммунальными платежами и отоплением) могут отличаться вдвое. В число таких стран входят популярные у сегодняшних релокантов Турция, ОАЭ и Израиль.
• Особые правила безопасности. Например, в Израиле, поскольку и сегодня там актуален давний военный конфликт: время от времени страна (особенно южные регионы) попадает под обстрелы. В большинстве новых домов есть бомбоубежища, куда необходимо спускаться при воздушной тревоге.
• Проблемы с местной фауной. Так, в Индии даже жители некоторых элитных комплексов жалуются на залезающих в квартиры обезьян, а в Индонезии и Таиланде — на насекомых и змей. Поэтому жильё здесь лучше снимать не на первых этажах, а при аренде обращать внимание на защитные (в том числе противомоскитные) сетки.

Каких правил придерживаться при удалённой аренде жилья

Главное правило очевидно: не оплачивайте жильё до тех пор, пока не побываете в нём лично и не подпишете документы об аренде. Учитывая огромный наплыв релокантов, мошенники стали использовать все возможности, чтобы легко заработать на людях.

Поэтому начинать прицельный поиск лучше уже на месте. Идеальный вариант — арендовать временное жильё, например через Airbnb или Booking (при наличии зарубежной банковской карты или друзей, у которых она есть), а на месте вплотную заняться поисками подходящего долгосрочного варианта. Кстати, Airbnb может выдавать запрет на бронирование, если вы находитесь в РФ, но прекрасно работает, как только вы пересекаете границу.

Если вы хотите сразу снять жильё надолго, воспользуйтесь следующими правилами:

• Найдите доверенное лицо, которое сможет приехать на просмотр и убедиться, что объект в порядке. Искать такого человека можно, например, среди ранее переехавших знакомых.
• Попросите предоставить не только фотографии, но и видео — желательно в онлайн‑режиме. Лучше, если ваше доверенное лицо сможет подтвердить актуальность ролика, чтобы ожидание и реальность совпали.
• Запросите сканы документов, доказывающих право арендодателя на сдачу недвижимости в аренду.
• Попросите предоставить договор аренды. Учитывая, что он, скорее всего, составлен на иностранном языке, убедитесь, что правильно понимаете все моменты. В договоре обращайте внимание на пункты, связанные с оплатой, предоставлением гарантий и сроками аренды. Не упустите информацию о досрочном расторжении договора и возможных санкциях. Выясните все свои права и обязанности: какие ЖКУ оплачиваете вы, а какие — хозяин, должны ли вы сделать ремонт при выезде, имеете ли право повесить полку, можно ли без штрафов переставить шкаф в спальне и прочие.
• Узнайте, есть ли в квартире мебель. За границей это вовсе не обязательно — часто квартиры сдаются пустыми, и покупка мебели и техники ложится на плечи арендатора.
• Проверьте адрес своего потенциального жилья на картах‑панорамах. Они помогут понять, нет ли по соседству шумного ночного клуба и действительно ли район чистый и аккуратный, как указано в объявлении.

Какие сайты для аренды жилья стоит использовать

Пользуйтесь только проверенными сайтами. В каждой стране они свои, но вот список основных.

• Казахстан: «Крыша».
• Узбекистан: Uybor.
• Грузия: SS.ge и Gege24.
• Армения: List.am и TunMun.
• Турция: Hepsiemlak и Emlakjet.
• Черногория: montenegro‑bar и Tradegoria.
• Израиль: YAD.
• Италия: idealista.
• Германия: Immowelt, ImmoScout и Wunderflats.
• Франция: Leboncoin и SeLoger.
• Универсальные сайты, работающие по всему миру: Uniplaces, HousingAnywhere и Spotahome.

Имейте в виду, что сейчас жильё можно найти и в соцсетях: во многих странах недвижимость сдаётся через специальные группы, а также в Telegram.

Не стесняйтесь писать о том, что вы хотите снять квартиру, в каналах нужного города: есть много шансов найти вариант без лишней бюрократии. Кроме того, во многих странах популярен sublet — пересдача снятой на долгий срок квартиры на время отъезда. И информацию о таком жилье вы тоже найдёте в соцсетях и телеграм‑каналах.

Какие риски при аренде жилья существуют

Основные риски совпадают с теми, что есть и в России.

1. Недействительные объявления. Либо такой квартиры вообще не существует, а фотографии взяты из фотобанков, либо в объявлении показано другое, гораздо более привлекательное жильё. Чтобы обезопасить себя, требуйте видеообзор в режиме реального времени, просите показать номер дома и номер квартиры, а потом сопоставьте их с теми, что указаны в договоре.

2. Встреча с мошенниками и потеря денег. Всегда есть риск попасть на фишинговый сайт, который похитит ваши личные данные (включая, например, номер карты и CVC‑код), и в итоге мошенники смогут снять все деньги со счёта. Рецепт прост: не переходите по присланным «добрыми» агентами ссылкам, даже если их адрес кажется вам безопасным, и не вводите личные данные. И аккуратнее с предоплатой, особенно когда вас торопят и квартира сдаётся якобы «только для вас» по цене ниже рыночной.

3. Вероятность, что аренда окажется гораздо дороже, чем вы думали. Проговорите, что именно вы оплачиваете и в каких объёмах:

• Есть ли комиссия, которую получит риелтор, и во сколько она обойдётся.
• Оплачиваете ли вы ещё какие‑то услуги и точно ли они вам нужны — к примеру, некоторые арендодатели включают в счёт оплату парковки, которая, возможно, вам не потребуется, а другие пытаются переложить на арендаторов налоги.
• Сколько составит предоплата. В некоторых странах требуется оплатить сразу год проживания.

4. Проблемы с реальным собственником. Бывает так, что мошенники снимают квартиру на короткий срок и за это время умудряются сдать её десятку других доверчивых арендаторов. Они собирают предоплату и исчезают в неизвестном направлении. Поэтому убедитесь, что перед вами реальный собственник.

Не снимайте жильё у представителей или у тех, чья личность и отношение к недвижимости вызывают подозрения. Просите показать вам оригиналы документов на квартиру. Если не понимаете языка, обратитесь за помощью к посредникам‑переводчикам: это могут быть как ранее переехавшие (и уже сориентировавшиеся) знакомые, так и нанятый риелтор.

5. Контакт с «информационным агентством». В риелторском бизнесе так называются недобросовестные агентства. Работает схема так: вы обратитесь по привлекательному объявлению, оно окажется неактуальным, а сотрудники агентства тут же предложат заключить договор на предоставление эксклюзивных предложений — разумеется, за небольшую плату.

Впоследствии выяснится, что предложения — те же самые, что и в открытом доступе, но вам будут предлагать ещё и самые невыгодные варианты, которые никто не хочет брать.

Какие гарантии может потребовать арендодатель

Помимо юридических тонкостей и рисков встретиться с мошенниками, основная сложность связана с оплатой аренды жилья. Сориентироваться поможет качественная подготовка: читайте местные телеграм‑каналы и обращайте внимание на посты, в которых переехавшие ранее просят советы.

Особенно внимательно читайте ответы от местных жителей. Всё это утомительно, но информативно. Не стесняйтесь записывать наиболее важные открытия: не исключено, что они вам пригодятся.

Ниже — список основных проблем, с которыми можно столкнуться при аренде жилья.

1. Гарантии, которые требуют арендодатели перед заключением сделки. В некоторых странах они могут попросить выписки с банковских счетов и справки с работы. В ряде случаев придётся перевести выписки на язык страны, в которую вы переехали. Делается это в специальных бюро или в стране исхода (государство, из которого вы релоцируетесь). Также можно обратиться к местному нотариусу.

2. Поручительства за вас от граждан страны — если вы не являетесь гражданином. К примеру, их могут затребовать в Израиле. Тут помогут только ранее переехавшие друзья или добрые самаритяне, готовые взвалить на себя финансовые риски. Дело в том, что одних только слов недостаточно — в Израиле «гаранты» должны предоставить и платёжные чеки. Фактически они оплачивают ваше жильё на несколько месяцев вперёд (иногда срок доходит до года), а вы должны будете ежемесячно возвращать им эти деньги. Для «гарантов» это огромный риск, поэтому обычно никто не спешит выступать поручителем.

3. Оплата за долгий срок — на много месяцев вперёд. Она может понадобиться в любой стране — таким образом хозяева пытаются подстраховаться от лишних хлопот с поиском новых клиентов, если вы решите съехать. Вам, понятное дело, такой вариант невыгоден — вдруг жильё и правда окажется не очень подходящим.

4. Получение статуса резидента — это требование, например, прописано в законах ОАЭ. И только после его получения можно снимать жильё на долгий срок.

Кажется, что релокация — сложный процесс. Отчасти это действительно так. Но если доверять интуиции, вести списки (это поможет ничего не забыть) и скрупулезно всё проверять, она станет приятным опытом.