Что учесть в договоре аренды жилья

Неважно, снимаете вы квартиру впервые или в десятый раз, — это всё равно нервный процесс, причём почти на каждом этапе. И составление договора — один из них, причём очень важный. Потому что можно сколько угодно обсуждать условия на словах, но это формат «поговорили и забыли». А документ даёт вам возможность обращаться к написанному при спорах и отправиться в суд в случае необходимости.

Но даже если всё пойдёт по лучшему сценарию, составление договора позволяет обсудить спорные вопросы до того, как вы сняли квартиру, и понять свои права и обязанности.

Что стоит выяснить перед составлением договора аренды

Для начала — что он договор найма. Именно так называется документ при аренде жилого помещения физическим лицом. То есть если человек снимает квартиру или дом, это наём.

Но прежде чем составлять такой договор с арендодателем, нужно сначала проверить все документы и убедиться, что он вообще имеет право подписывать его от своего имени.

Вот что вам нужно увидеть:

• Выписку из Единого государственного реестра недвижимости, чтобы проверить, сколько собственников у жилого помещения и кто они.
• Паспорт человека, с которым вы собираетесь подписывать договор. Важно, чтобы информация в выписке и паспорте совпадала — до буквы. Бывает, что в выписке указан тот же человек, просто он сменил фамилию или паспорт. Тогда просите свидетельство о браке или перемене имени — или посмотрите в паспорте на последней странице данные предыдущих документов.
• Согласие других собственников, если их несколько. Или они все должны подписать с вами договор. Иначе есть риск, что кто-то из совладельцев решит выселить вас — и у него будет на это право.
• Свидетельство о браке или разводе владельца. Даже если хозяином недвижимости на бумаге является только один человек, его супруга(а) может быть совладельцем автоматически (если нет брачного договора). Так что от него или неё тоже нужно согласие на сдачу.

Что должно быть в договоре найма жилья

Разберём все важные пункты — их немало.

Данные сторон

В договоре должны быть указаны ФИО и полные паспортные данные и арендодателя, и нанимателя.

Предмет договора

В этом пункте должен быть указан полный адрес квартиры, площадь, кадастровый номер. Это нужно, чтобы точно идентифицировать, что конкретно вы снимаете, и избежать интерпретаций. Кадастровый номер есть в выписке из ЕГРН.

Данные тех, кто будет проживать в квартире

Для владельца жилья это важный пункт, чтобы из его квартиры не устраивали проходной двор или хостел. Но это может быть полезно и для нанимателя, если он собирается жить не один и хотел бы избежать в будущем разговоров о количестве жильцов.

Возможность проживать с питомцем

Обычно в договор вписывают или запрет на проживание с домашним животным, или разрешение.

Срок аренды

По закону договор найма жилого помещения может действовать до пяти лет. Если в нём не указан срок, он автоматически будет считаться пятилетним. 

На практике же в 99% случаев это будет договор на 11 месяцев, потому что более длительные варианты нужно регистрировать в Росреестре, а это лишние заморочки для владельца. Кроме того, это вводит дополнительные правила. Например, наниматель при длительном контракте может сдавать квартиру или часть в поднаём — с согласия собственника. 

Порядок оплаты

В договоре нужно указать размер ежемесячного платежа, дату, до которой деньги должны быть переданы, и способ оплаты.

Также стоит указать, за что именно платит наниматель. С арендой понятно, но жилищно-коммунальные услуги могут оплачиваться по-разному. Вы можете платить только по счётчикам или переводить деньги по всем платёжкам — это нужно прояснить и зафиксировать.

Стоит также попросить у владельца платёжки за прошлый месяц, чтобы выяснить, есть ли у него долги. Если да, он должен их погасить самостоятельно. Также зафиксируйте показатели счётчиков в договоре вместе с датой, когда они получены.

Размер обеспечительного платежа

Обеспечительный платёж — это страховка, деньги, которые наниматель отдаёт арендодателю на случай, если перестанет платить за квартиру или что-то повредит и исчезнет.

В договоре нужно зафиксировать размер обеспечительного платежа, ситуации, когда он удерживается, а также срок возврата. Например, вы вселяетесь 1‑го числа, а платёжки приходят 15-го. В этом случае владелец может внести положение, что вернёт обеспечительный платёж 20-го числа месяца, следующего за вашим выездом. К этой дате вы можете оплатить платёжки за прошлый месяц — или он удержит деньги за них и вернёт вам остаток.

Кажется, что это положение нужно только владельцу жилья. Но и нанимателю будет полезно включить этот пункт, чтобы защитить себя. Потому что как только срок выйдет, можно будет решать вопрос через суд.

Условия изменения оплаты

Очень полезно вписать в договор, когда и на сколько владелец может поднимать платёж. Иначе может оказаться, что он будет делать это каждый месяц, и вам придётся искать новое жильё.

Порядок визитов собственника

Владелец квартиры может захотеть иногда приходить и смотреть, соблюдаете ли вы пункты договора и всё ли в порядке с квартирой. И лучше прописать условия таких визитов, например не чаще раза в месяц по предварительной договорённости и только когда вы находитесь в квартире.

Если собственник будет против и начнёт отстаивать своё право приходить когда угодно, это красный флаг. Лучше поискать другое жильё, если дорожите своими нервными клетками.

Ответственность за ремонт

Пока наниматель живёт в квартире, может произойти всякое: что-то сломается, что-то разобьётся и так далее. По умолчанию арендатор должен платить за всё, что повредил он, остальное — на владельце. Но это работает, пока все со всем согласны. Так что стоит разделить ответственность и в договоре, чтобы минимизировать риск разногласий.

Условия расторжения договора

Важный пункт для обеих сторон, чтобы не быть застигнутыми врасплох. Здесь нужно указать, за сколько наниматель и собственник должны уведомить друг друга, что договор будет разорван, и при каких условиях. Можно также добавить штрафы за то, что кто-то проигнорировал эти сроки.

По закону наниматель может расторгнуть договор без условий, если уведомит владельца за три месяца. Также есть возможность прекратить его через суд, если, например, помещение перестанет быть пригодным для проживания. У владельца есть такая возможность, если наниматель не платит за аренду в течение двух месяцев при краткосрочном контракте или полгода — при долгосрочном. Ну или если арендатор разрушает его имущество. 

Акт приёма-передачи

Это опись всего, что есть в квартире. Причём стоит не только перечислять устройства или мебель, но и описывать состояние того, к чему есть вопросы. Например, если на зеркале трещина, это нужно зафиксировать, чтобы вас не обвинили в порче имущества при выезде и не попытались взять деньги на новое.