Что такое договор ренты и какой она бывает

Договор ренты ГК РФ Статья 583. Договор ренты подразумевает сделку, в ходе которой собственник передаёт кому‑то своё имущество. Взамен он периодически получает деньги или содержание в другой форме.

Получатель имущества в зависимости от условий договора может платить ренту:

  • Бессрочно. В этом случае право на получение денег или других бонусов после смерти получателя ренты переходит к его наследникам. У плательщика остаётся возможность выкупить ГК РФ Статья 592. Право плательщика на выкуп постоянной ренты ренту и выйти из круга обязательств, но это условие должно быть прописано в договоре.
  • Пожизненно, то есть до смерти собственника имущества.

Во втором случае вопрос может быть не только денежным. Как отдельный вид сделки существует пожизненная рента с иждивением. Она подразумевает, что получателю имущества придётся ухаживать за собственником, помогать ему по хозяйству или обеспечивать его бытовые потребности. Иногда это делается вместо ежемесячных выплат, иногда — в дополнение к ним.

При этом имущество может передаваться ГК РФ Статья 585. Отчуждение имущества под выплату ренты бесплатно, то есть за выполнение условий договора ренты, а может и за единовременную выплату в дополнение к последующим.

На практике речь обычно идёт о пожизненной ренте с иждивением или без него в обмен на недвижимость. И дальше мы будем говорить в основном именно о таких вариантах.

Когда нужен договор ренты

Когда человеку требуются деньги и у него есть недвижимость, он может её продать. Но если это его единственное жильё, он остаётся без крыши над головой. Договор ренты помогает получать финансовую и бытовую помощь до самой смерти и не терять при этом права жить в квартире. Потому такой возможностью часто пользуются пожилые или нездоровые люди.

Например, одинокая старушка может заключить договор ренты с юной соседкой. Та будет ежемесячно приносить определённую сумму денег, ходить в магазин и аптеку, прибираться. А когда пожилая женщина умрёт, девушке достанется квартира.

Передача жилья здесь выступает с одной стороны платой за помощь и материальную поддержку, а с другой — гарантией, что плательщик ренты продолжит выполнять свои обязательства, потому что иначе договор можно расторгнуть.

Когда плательщик ренты получит квартиру

Жильё переходит в собственность к новому владельцу сразу после заключения договора ренты и его регистрации в Росреестре. Однако бывший владелец получает право пожизненного проживания в квартире, а на недвижимость накладывается обременение ГК РФ Статья 586. Обременение рентой недвижимого имущества . Новый собственник не может ГК РФ Статья 604. Отчуждение и использование имущества, переданного для обеспечения пожизненного содержания продать или сдать жилплощадь без разрешения получателя ренты.

Как определяется размер ежемесячных платежей

Как договорятся участники сделки. Но нижняя граница у платежей есть: они должны быть не меньше прожиточного минимума, а при ренте с иждивением — не меньше двух ГК РФ Статья 597. Размер пожизненной ренты прожиточных минимумов. Впрочем, это правило не работает, если при заключении договора будущий владелец жилья внёс плату за него единовременно.

Какие риски есть для получателя ренты

В целом для получателя это относительно безопасная сделка. Есть риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, но в этом случае договор можно расторгнуть ГК РФ Статья 587 через суд.

Конечно, в жизни иногда повторяется сюжет детективных сериалов, где милую старушку уговаривают переписать на кого‑то квартиру, а потом убивают. Но это криминальная история, пожалуй, может случиться не только с получателем ренты. Убить могут и наследники, тут нет прямой связи с видом сделки.

Какие риски есть для плательщика ренты

У этой стороны слабых мест несколько больше:

  • Получатель ренты может попытаться оспорить сделку в суде, просто потому что передумал. И на этот случай плательщик должен быть готов доказать, что свои обязательства он исполнял в полном объёме.
  • Платежи никак не привязываются к стоимости имущества. Если получатель ренты отличается хорошим здоровьем, то сумма всех взносов по договору может превысить в итоге стоимость квартиры.
  • Квартира будет в собственности плательщика с момента заключения договора ренты, но распоряжаться ею фактически нельзя.
  • В случае повреждения или уничтожения имущества риски несёт ГК РФ Статья 600 плательщик ренты. То есть не исключен вариант остаться без недвижимости, например из‑за пожара. Но и это не всё: обязанность платить ренту при этом сохраняется.

Впрочем, кое‑какие риски можно компенсировать, но об этом ниже.

Как заключить договор ренты

Обговорить условия сделки

Получатель и плательщик ренты будут в относительно близком контакте долгие годы. Потому важно изначально всё скрупулёзно обговорить и убедиться, что всем всё понятно, а условия устраивают обе стороны.

По возможности будущему плательщику ренты стоит познакомиться с родственниками получателя и удостовериться, что они не против. Потому что именно они могут вставлять палки в колёса, настраивать получателя ренты против плательщика и подталкивать к оспариванию договора.

Убедиться в законности сделки

Помимо всего прочего, есть два документа, которые плательщику ренты крайне желательно посмотреть к моменту сделки.

1. Выписка из ЕГРН

Для начала необходимо проверить, может ли вообще человек распоряжаться жильём и является ли его единственным собственником. Для этого понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В ней будет информация обо всех владельцах квартиры. Получить документ плательщик ренты может и самостоятельно. Как это сделать, у Лайфхакера есть отдельная подробная инструкция.

2. Справки от психиатра и нарколога

Договоры ренты часто заключаются с пожилыми людьми. Когда они умирают, в дело вступают наследники, лишившиеся квартиры. Они разыгрывают карту невменяемости родственника: мол, его вынудили подписать документ. А потому хорошо бы иметь свежие справки от специалистов о том, что потенциальный получатель ренты вменяем и отдаёт себе отчёт в своих поступках.

Составить договор

В договоре ренты много нюансов. И это именно тот случай, когда просто необходимо обратиться к специалисту. Он проследит, чтобы в документе не осталось недоговорённостей и формулировок, которые можно трактовать неоднозначно.

Не стоит экономить на услугах юристов, чтобы впоследствии не тратить впустую ещё больше денег и нервов.

Особенно это касается ренты с иждивением. В профессиональной помощи здесь заинтересованы обе стороны. Грамотно заключённый договор поможет бывшему собственнику имущества получать помощь в полном объёме, а будущему — защитить себя от неправомерного расторжения сделки.

Для этого, в частности, надо включить в документ конкретный список обязанностей по удовлетворению бытовых потребностей получателя ренты. И в случае разночтений, что плательщик ренты должен или не должен делать, всегда можно будет свериться с договором.

Обратиться к нотариусу

Договор ренты обязательно ГК РФ Статья 584 удостоверяется нотариусом. Если по нему передаётся квартира, то документ также необходимо зарегистрировать в Росреестре.

Что делать после заключения договора ренты

Получателю ренты остаётся жить и следить, чтобы материальную или другую помощь оказывали ему в соответствии с договором. А вот плательщику придётся чуть сложнее.

Если речь идёт о пожизненной ренте, ему необходимо вовремя перечислять деньги и собирать документы, подтверждающие это. При ренте с иждивением к платежам добавляется (или заменяет их) непосредственная помощь и траты на продукты, лекарства — всё строго по договору.

Вообще документы — лучший друг плательщика ренты. Если договор говорит, что делать, то чеки и прочие подобные бумаги подтверждают исполнение обговорённых условий.

При ренте с иждивением в конце каждого месяца хорошо бы брать с её получателя расписку, что у него нет претензий и он всем доволен. Всё это пригодится на случай, если получатель ренты захочет оспорить сделку.

А ещё плательщику ренты стоит дружить с соседями, чтобы они подтвердили его активность в суде, если потребуется.

Могут ли наследники оспорить договор ренты после смерти родственника

Попытаться так поступить им никто не запретит. Но плательщик ренты в относительной безопасности, если всё делал правильно, а именно:

  • попросил у второй стороны справку о вменяемости при заключении договора;
  • привлёк юриста к составлению документов;
  • исполнял договор как следует и может подтвердить это.

Что запомнить

  1. Договор ренты даёт её получателю возможность спокойно дожить в своей квартире в комфорте и с уходом.
  2. Плательщику ренты сделка позволяет получить недвижимость в рассрочку или в обмен на приложенные усилия.
  3. Срок, когда квартира полностью перейдёт в распоряжение плательщика ренты, не определён и может растянуться на десятилетия. Но не обязательно.
  4. Чтобы избежать рисков, надо заключать договор с привлечением специалистов, а потом чётко соблюдать условия документа.