Как создать ТСЖ в вашем доме

Что такое ТСЖ и зачем оно нужно

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — некоммерческая организация, которая создаётся на неопределённый срок для управления многоквартирным домом, имеет расчётный счёт в банке и печать.

ТСЖ отвечает за его содержание, эксплуатацию, ремонт, а также за оказание его жильцам коммунальных услуг. Занимаются этими вопросами правление и председатель товарищества.

Самые важные проблемы решаются при участии всех жителей. Например, на общих собраниях обсуждают размер обязательных платежей, получение кредита, годовой план ремонта имущества и тому подобное. Решение считается принятым, если за него проголосовало минимум две трети членов товарищества.

После регистрации ТСЖ перед собственниками открываются новые возможности: например, можно сдавать в аренду подвалы и вкладывать полученные деньги в установку камер видеонаблюдения, энергоэффективные технологии и не только. Или взять кредит на капитальный ремонт, чтобы не ждать, пока нужная сумма накопится на счету ТСЖ.

В доме можно организовать только одно товарищество. При этом в товарищество может войти несколько домов.

Чем ТСЖ отличается от УК и что выбрать

Другая, более популярная форма управления многоквартирным домом — привлечение управляющей компании (УК). Так, в Московском регионе сейчас за 88% жилья отвечают частные или муниципальные организации, за 12% — ТСЖ.

УК особенно актуальны для новых домов, где жители ещё не успели познакомиться друг с другом. Со временем, когда комьюнити начинает формироваться, собственники при желании меняют УК на ТСЖ. При этом товарищество может нанять управляющую компанию как подрядчика.

Её деятельность лицензируется, а объём работы определяется договором сроком до пяти лет. УК либо самостоятельно обслуживает дом, либо привлекает другие компании. А ещё она предоставляет собственникам квартир (или ТСЖ, если договор заключён с товариществом) отчёты о проделанных работах.

У обеих форм управления есть преимущества и недостатки. Плюс ТСЖ в том, что все участники лично заинтересованы в эффективном управлении домом и могут выбирать подрядчиков, не думая о прибыли.

Ещё расходование средств товарищества просто контролировать: у него один расчётный счет на дом. В итоге любой собственник при желании может проверить финансовые операции. У УК же счёт может быть сразу на несколько домов, которые находятся под её управлением.

При этом ТСЖ требует высокого уровня самоорганизации от жителей. Товарищество берёт на себя ответственность за все инженерные системы и его представители самостоятельно общаются с поставщиками, утрясают с ними спорные ситуации, а также разрешают конфликты между собственниками. Не всегда в доме есть люди, которые могут грамотно разобраться с этими вопросами.

В то же время УК — это организация, которая, как правило, профессионально занимается управлением. У её представителей обычно уже есть опыт работы и контакты нужных поставщиков. Все коммуникации с ними она берёт на себя. Если управляющая компания недостаточно квалифицирована, её можно сменить.

В этой таблице мы собрали основные плюсы и минусы ТСЖ и УК:

В целом, управлять ТСЖ сегодня проще, чем несколько лет назад. За это время на рынке появились сервисы, которым можно передать на аутсорс многие функции — например, бухгалтерию, организацию контакт‑центра и работу аварийной службы.

Так председателю ТСЖ не придётся самостоятельно отвечать на запросы жителей, если у них прорвало трубу. Даже собрания собственников с голосованиями можно провести удалённо.

Оптимальным вариантом может стать схема, при которой ТСЖ нанимает УК в качестве подрядчика. Это позволит скомбинировать преимущества двух форм управления домом. При этом управляющая компания становится «обслуживающей» и будет не «над» собственниками, а в равноценном горизонтальном партнёрстве с ТСЖ.

Как создать ТСЖ

Если вы — инициатор, важно пообщаться с жителями, понять, хотят ли они изменений, рассказать про особенности работы ТСЖ. Обычно в домах уже есть общие чаты в WhatsApp или Telegram — в них можно оценить настроения соседей, найти тех, кто поддержит вашу идею.

Посчитайте затраты на управление домом

Если вы видите позитивный отклик, можно переходить к подсчёту расходов. Необходимо понять, какие инженерные системы есть в доме, какие мастера нужны для их обслуживания, сколько стоят их услуги, что нужно ремонтировать уже сейчас.

Вам понадобятся лифтовая, аварийная и диспетчерская службы, бухгалтерия, дворники, сантехники, электрики, инженеры. Эти же специалисты будут проверять дом перед тем, как УК передаст его вашему ТСЖ.

Это проще и дешевле, потому что не нужно тратиться на содержание людей в штате и самостоятельно организовывать процесс. Кроме того, так легче подключать временных работников — например, если зимой выпало много снега и нужно больше дворников. На рынке есть сервисы, которые могут взять все эти вопросы на себя, — например, Gorserv.

А ещё ТСЖ может подключить мобильное приложение жителя и упростить коммуникацию с собственниками. В нём можно принимать заявки, проводить опросы общественного мнения, размещать объявления, получать данные со счётчиков. Оно, помимо прочего, позволит отказаться от бумажных копий квитанций — владельцы квартир смогут оплачивать счета онлайн. В среднем такая программа стоит 3–10 рублей с квартиры в месяц.

Наконец, можно заложить в ваши расчёты затраты на договор страхования ответственности собственников жилья за вред, причинённый имуществу третьих лиц. Это означает, что, если кто‑то из жителей затопит чужую квартиру или у кого‑то загорится электропроводка, расходы на ремонт покроет страховая.

Создайте инициативную группу

Она поможет привлечь к созданию ТСЖ как можно больше собственников. Требования к количеству людей в ней и обязанностям её членов в законе не прописаны.

Обычно группа помогает в организации собрания, информирует собственников о его проведении, подбирает кандидатуры ответственных лиц. Её члены в том числе могут обходить квартиры и рассказывать о преимуществах ТСЖ жителям. Найти таких помощников вы можете в уже упомянутых чатах дома.

Подготовьте проект устава ТСЖ

Устав товарищества — главный учредительный документ, который регулирует деятельность организации. Его принимают сразу после решения о создании ТСЖ на общем собрании собственников. Подготовить черновую версию лучше заранее. Найти образец такого документа можно в интернете.

В уставе обязательно должна быть прописана следующая информация:

• Место нахождения ТСЖ. Достаточно указать населённый пункт (согласно статье 54 ГК РФ).
• Предмет и цели его деятельности.
• Порядок возникновения и прекращения членства в ТСЖ.
• Состав и компетенции органов управления товарищества, ревизионной комиссии, порядок принятия ими решений.
• Другие сведения, которые не противоречат законодательству. Например, способ уведомления жителей об общих собраниях и результатах работы ТСЖ. Также можно указать, что председателя выбирают собственники на общем собрании или только члены правления из своего состава.

Важный момент: в уставе нужно использовать не только наименование ТСЖ, но и ТСН — товарищество собственников недвижимости. Это термин не из жилищного кодекса, а из ГК РФ, и именно на него ориентируется налоговая инспекция.

ТСН — относительно молодая организационно‑правовая форма управления недвижимостью, которая охватывает не только многоквартирные дома, но и, в частности, садоводческие товарищества.

Вот вариант формулировки для устава: «Товарищество является некоммерческой корпоративной организацией, созданной в форме товарищества собственников недвижимости, в виде товарищества собственников жилья».

Организуйте собрание собственников

Финальное решение о создании ТСЖ жители принимают на общем собрании. Уведомить о нём собственников инициатор должен за 10 дней до мероприятия. Каждому заранее нужно отправить заказное письмо либо отдать уведомление лично под подпись. Кроме того, стоит развесить объявления в доме и несколько раз написать о собрании в общем чате WhatsApp или Telegram.

На первом общем собрании сначала выбирают секретаря, который составит протоколпо итогам мероприятия. Потом — обсуждают, зачем нужно товарищество, как будет устроено управление домом и как изменятся тарифы. На этом же собрании обычно принимают устав ТСЖ. Также понадобится счётная комиссия, которая будет подсчитывать голоса. Строгих требований к ней нет.

Провести собрание можно в очной, заочной и очно‑заочной форме. В любом случае, жители дома должны будут проголосовать письменно, заполнив бюллетени. В них собственники указывают ФИО, паспортные данные, адрес, номер помещения, его площадь, долю в праве собственности, решения по каждому вопросу («за», «против», «воздержался»), ставят дату, подпись и расшифровку.

• При очной форме собственники собираются в одном месте, чтобы обсудить актуальные вопросы и проголосовать.
• При заочной форме заполненные бюллетени жители отправляют или относят к конкретной дате по адресу, указанному в уведомлении.
• Очно‑заочная форма предусматривает возможность очного обсуждения повестки и принятия решений по ключевым вопросам и заочного голосования.

Провести собрание можно и онлайн — с помощью специальных сервисов. Например, ГИС ЖКХ. Чтобы пригласить на него всех жителей дома, вам понадобится реестр собственников. Запросить его можно у УК. Если компания отказывается выдать сведения, можно обратиться в суд — однако проще заказать реестр у сервисов вроде Reestr.net.

Важно, чтобы протокол по итогам собрания подписали все жители, которые высказались за создание ТСЖ, — не меньше 50% от общего числа голосов собственников помещений + 1 голос.

Выберите правление и председателя

Обычно сразу после решения о создании ТСЖ, на том же общем собрании, собственники большинством выбирают правление и председателя. Члены правления также могут самостоятельно решить, кто займёт руководящую должность, если это прописано в уставе.

Председатель будет принимать управленческие решения и может стать частью счётной комиссии вместе с секретарём, правление — помогать ему в реализации основных задач. Срок пребывания на должности председателя зависит от решения собственников.

В правление лучше выбирать нечётное количество людей — 5 или 7 человек. Если дом маленький, хватит и трёх. В этом случае не возникнет ситуации, когда голоса членов правления разделились поровну — например, при выборе председателя.

По решению жителей членам правления можно выплачивать вознаграждение за работу, но на практике это актуально скорее для председателя — он тратит больше всего времени на управление. Размер вознаграждения определяют собственники на общем собрании членов ТСЖ. При этом и правление, и председатель могут работать бесплатно — законодательных ограничений тут нет.

ТСЖ также нужно выбрать ревизионную комиссию из числа своих членов. Эти люди не реже раза в год проверяют финансовую деятельность товарищества и представляют жителям заключение по результатам проверки. Если к документации возникают вопросы, эту тему поднимают на общем собрании.

Зарегистрируйте ТСЖ в налоговой инспекции

ТСЖ регистрируется как юридическое лицо по месту нахождения дома. Подать документы можно и через «Госуслуги». Вам нужно будет приложить заявление по форме P11001, паспорт, копию устава, протокол собрания.

Если вы подаёте документы лично, придётся оплатить пошлину в размере 4 000 рублей. При электронной подаче она не оплачивается.

При регистрации товарищества в заявлении важно использовать наименование ТСН — как уже говорилось выше, оно взято из ГК РФ. Если вы попробуете зарегистрировать именно ТСЖ, налоговый орган, скорее всего, вам откажет, потому что такая организационно‑правовая форма не предусмотрена действующим законодательством.

К сожалению, сейчас нормы гражданского права противоречат жилищному праву — в ЖК РФ указана разновидность организации (ТСЖ), форма которой не предусмотрена ГК РФ.

Заключите договоры с собственниками

Чтобы стать членами ТСЖ, собственники, которые проголосовали за создание товарищества, пишут заявление о вступлении в произвольной форме.

Скорее всего, не все жители захотят стать частью товарищества. Однако с оставшимися тоже нужно будет заключить отдельные договоры, так как в ЖК РФ сказано, что они вносят плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги в соответствии с этими документами.

Строгой формы для такого договора нет, главное — чтобы в документе были прописаны обязательства ТСЖ по управлению домом и собственника по своевременной оплате. В приложении к договору обычно указывается размер платы за содержание дома. Можно добавить условия по её индексированию. Порядок заключения договора регулируется Гражданским кодексом.

У собственника будет 30 дней, чтобы подписать документ либо назвать пункты, которые его не устроили. Житель может отказаться от договора, но оплачивать услуги ему всё равно придётся — ориентируясь на суммы из приложения к договору и тарифы на ресурсы. Последние устанавливает региональная энергетическая комиссия.