Что такое эскроу-счёт простыми словами и как он поможет при покупке квартиры

С июля 2019 года застройщики начали применять проектное финансирование с использованием эскроу-счетов. Это помогает обезопасить покупателей недвижимости от всевозможных форс-мажоров, например недостройки жилья. Теперь продавцы не могут получить деньги от покупателей напрямую. Разбираемся, как это работает. 

Что такое эскроу-счёт простыми словами

Эскроу-счёт — это специальный счёт в банке, на котором хранятся деньги до выполнения определённых обязательств. 

Допустим, вы покупаете квартиру, кладёте деньги на эскроу-счёт. Частный продавец или застройщик сможет их получить только тогда, когда выполнит условия, прописанные в договоре. То есть только после сдачи дома в эксплуатацию. Либо после подписания всех документов на квартиру и передачи прав собственности новому владельцу после получения и предъявления выписки из ЕГРН.

При этом забрать свои деньги в любой момент с эскроу-счёта покупатель не может — только если продавец не выполнил обязательства, зафиксированные в договоре. 

Новый метод оплаты помогает покупателям обезопасить себя. Раньше, например, были случаи, когда дольщики, заплатив застройщикам полную стоимость квартиры, в случае замораживания строительства или банкротства организации оставались без денег и без недвижимости.

В каком банке можно открыть эскроу-счёт

Подойдёт не любая организация, которую вы выберете, а только та, на чьи средства возводится объект недвижимости. Эти банки называются эскроу-агентами, они играют роль независимых посредников между продавцом и покупателем, следят за исполнением условий договора. Все поступления от продажи недвижимости хранятся в одной финансовой организации. Это позволяет застройщику получить кредит на более выгодных условиях.

Если компания строит на собственные деньги, то она может сама выбрать эскроу-агента из списка организаций, одобренных Центробанком. Если квартира покупается на вторичном рынке, то информацию лучше уточнять в конкретном банке, так как для таких сделок эскроу-счета используются всё-таки редко.

Какие документы нужны для открытия эскроу-счёта

Чаще всего эскроу-счета используют для покупки квартир в новостройках. В этом случае вам понадобится оригинал договора участия в долевом строительстве (ДДУ), паспорт, заявление на создание счёта эскроу по форме банка.

Если недвижимость приобретается в ипотеку, банк может потребовать более широкий список документов. Точный перечень у каждой организации свой, но, как правило, к вышеперечисленным добавляется справка о доходах.

При проведении сделок на вторичном рынке эскроу-счета тоже могут пригодиться. В этом случае покупатель и продавец заключают между собой договор об использовании эскроу-счёта, вместе обращаются в банк, имея при себе эту бумагу и паспорта.

Как открыть эскроу-счёт

Механизм открытия эскроу-счёта в банке будет немного различаться в зависимости от того, покупаете ли вы квартиру на собственные средства или заёмные.

Для покупки квартиры напрямую

У застройщика

Перед тем как оформлять эскроу-счёт, девелопер должен получить разрешение на строительство и открыть в банке специальный расчётный счёт, куда будут поступать деньги от покупателей. 

После открытия расчётного счёта банком клиент должен выполнить следующее:

1. Выбрать подходящее жильё.
2. Обратиться в офис застройщика, подписать договор участия в долевом строительстве.
3. Заключить трёхсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счёта, дождаться его открытия.
4. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре. Это можно сделать несколькими способами — подать документы в территориальное отделение или через МФЦ. При заключении ипотечного договора документы в Росреестр можно отправить через банк-кредитор. Некоторые застройщики самостоятельно оформляют на всех покупателей ДДУ, подавая документы через личный кабинет или платформу компании.
5. Внести деньги на эскроу-счёт (сумма индивидуальна, всё зависит от условий, прописанных в договоре).
6. Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

После выполнения всех обязательств застройщик получает свои деньги, а покупатель сможет оформить квартиру в собственность.

У частного продавца

В этом случае покупатель также может себя обезопасить. Вот как всё происходит:

1. Покупатель открывает эскроу-счёт в банке, переводит туда деньги на покупку квартиры.
2. Банк замораживает сумму на счёте до того момента, пока не будет подписан договор купли-продажи, а продавец не передаст покупателю право собственности на квартиру. В банк нужно будет принести выписку из ЕГРН.
3. После выполнения всех условий банк переводит деньги бывшему владельцу квартиры.

Для оформления ипотеки

При покупке у застройщика

Покупатель может оформить заём в том же банке, где застройщик получил проектное финансирование, или же в другом, где более выгодные условия. При этом у заёмщика будут разные условия обслуживания (комиссия за открытие и ведение эскроу-счёта не взимается). Однако при кредитовании в другом банке покупателю, возможно, придётся оплатить комиссию за перевод ипотечной суммы. 

Чтобы оформить ипотеку, необходимо действовать так:

1. Подать заявку в выбранный банк на получение ипотечного кредита.
2. После одобрения начать поиски подходящего жилья. 
3. Подписать кредитный договор с банком после выбора квартиры.
4. Обратиться в офис застройщика, оформить договор участия в долевом строительстве.
5. Заключить трёхсторонний договор с банком и застройщиком о создании эскроу-счёта, дождаться его открытия.
6. Зарегистрировать ДДУ в Росреестре.
7. Написать заявление в банк-кредитор о переводе ипотечных денег на эскроу-счёт (первоначальный взнос и сумму займа).
8. Ожидать окончания строительства и введения дома в эксплуатацию.

После выполнения застройщиком своих обязательств деньги уйдут на его счёт, а покупатель сможет оформить квартиру в собственность.

После выдачи ипотеки и зачисления суммы на эскроу-счёт заёмщик сразу начинает гасить долг. При желании можно будет рефинансировать кредит в другом банке, где условия изменились в лучшую сторону.

При покупке у частного продавца

Ипотеку на покупку жилья у частника можно оформить в любом банке, который более привлекателен для покупателя по условиям.

1. Покупатель должен подать заявку в выбранный банк на получение ипотечного кредита.
2. После одобрения займа у человека есть 90 дней, чтобы найти жильё. 
3. Затем покупателю нужно подписать кредитный договор с банком.
4. Следует открыть счёт эскроу в том же учреждении, где была взята ипотека.
5. Банк замораживает сумму на счёте до того момента, пока не будет подписан договор купли-продажи, а продавец не передаст покупателю право собственности на квартиру.
6. После выполнения всех условий банк переводит деньги продавцу, а покупатель начинает выплачивать ипотеку.

Каковы плюсы покупки квартиры с использованием эскроу-счёта

• Гарантированное возвращение средств дольщику, если продавец не выполнит свои обязательства.
• Если одна из сторон решает расторгнуть сделку, счёт закрывается автоматически, а деньги возвращаются дольщикам на основании регистрации расторжения ДДУ.
• Стороны могут самостоятельно выбрать документы, которые служат доказательством заключения сделки о покупке недвижимости.
• Открыть эскроу-счёт можно бесплатно.
• Эскроу-счёт нельзя арестовать, даже если у покупателя есть долги.
• Денежные средства на покупку недвижимости по ДДУ страхуются в размере до 10 миллионов рублей, даже в случае банкротства банка.

Какие минусы покупки квартиры с использованием эскроу-счёта

• Открыть эскроу-счёт можно не в любом банке.
• Деньги на эскроу-счёте нельзя просто так снять, они заблокированы до выполнения (или невыполнения) обязательств продавцом.
• Деньги на эскроу-счёте не участвуют в банковском обороте, они не приносят прибыли, лежат мёртвым грузом.
• Если при открытии эскроу-счёта не требуется заключать ДДУ, покупатель должен заплатить комиссию (как правило, 0,7–1% от суммы внесения).
• В случае банкротства банка — эскроу-агента вернуть можно только до 10 миллионов рублей. Если на счёте лежало больше, остальное пропадёт.
• При нарушении договорённостей покупателю возвращаются только деньги с эскроу-счёта. Если недвижимость куплена в ипотеку, проценты, которые вы выплачиваете банку во время строительства дома, вам никто не возместит.