Эту статью также можно послушать. Если вам так удобнее, включайте подкаст:
1. Не проверять документы
Тщательное изучение документов настолько элементарный этап, что кажется, будто на нём точно никто не попадётся. Но именно у такой уверенности есть все шансы стать роковой.
Например, продавец покажет паспорт — обычный документ, ничего подозрительного. А позже выяснится, что ещё полгода назад он сообщил в полицию, будто потерял его. И сейчас пытается заключить сделку по недействительному удостоверению личности. В будущем это может сулить много проблем, даже если покупателю в итоге удастся доказать свою правоту.
Есть и менее очевидные ошибки и опечатки, из‑за которых законность сделки рискует оказаться под вопросом, — разные даты одного и того же события в документах или несовпадение в одной букве в фамилиях.
Что делать
Всегда внимательно читать каждую бумагу, даже если перед вами типовой договор. Проверяйте даты, имена, фамилии — все ключевые сведения. Установить подлинность паспорта поможет специальный сервис МВД «Проверка по списку недействительных российских паспортов». Для этого понадобятся только серия и номер документа.
2. Не обращать внимание на законность планировки
Государство запрещает ломать и строить стены как попало. Самоуправство здесь опасно: прорубят дверной проём в одной квартире, а обрушится целый подъезд. Поэтому любая перепланировка должна быть согласована.
Если предыдущий владелец не оформил переделку по букве закона, эта обязанность ляжет на плечи нового хозяина жилья и потребует много времени и немало денег. Причём некоторые трансформации не одобрят никогда. И придётся возвращать стены на положенные по документам места, иначе квартиру могут даже и продать на публичных торгах.
Что делать
Запрашивать расширенную выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой есть технический план квартиры. Тогда можно будет сравнить его с реальным расположением конструкций и понять, всё ли в порядке. В некоторых случаях факт несогласованной перепланировки будет зафиксирован в плане.
3. Не проверять архивную справку о прописанных в квартире
Случается, что справка о регистрации по форме 9, где указаны все прописанные в квартире, вопросов не вызывает. Но есть спорные категории жильцов, о которых стоит знать, даже если они выписаны.
Например, это безвестно отсутствующие. Если суд признал человека таковым, его выписать. Но когда пропавший вернётся, он вправе претендовать на восстановление регистрации по старому месту жительства.
Похоже обстоят дела и с заключёнными. С 2015 года их обязательно выписывать, чтобы зарегистрировать в местах лишения свободы. Однако сроки заключения бывают долгими, так что теоретически сохраняется риск, что преступник после отбытия наказания вернётся и попытается прописаться в своей старой квартире.
Что делать
Нужно потребовать у продавца две справки:
- Архивную о регистрации по форме 9. Её не всегда выдают охотно, потому что в ней есть персональные данные прежних жильцов. Но именно этот документ показывает в динамике всех, кто когда‑либо был зарегистрирован в квартире.
- Справку по форме 12. В ней как раз содержится информация о том, был ли когда‑нибудь прописан в квартире кто‑то из «проблемных» категорий.
4. Не требовать согласие супруга продавца
Нажитое в браке имущество считается совместным, даже если записано только на мужа или жену. Так что один супруг не вправе продать квартиру без согласия другого. Сделку, заключённую без одобрения второго человека, можно оспорить.
Но и это не всё. Аналогичные проблемы всё равно иногда возникают, даже если владелец квартиры в разводе. Например, бывшие муж и жена не успели разделить имущество и всё ещё владеют им совместно.
Что делать
Требовать нотариально заверенное согласие второго супруга или решение суда о разделе имущества, по которому недвижимость отошла продавцу.
5. Не узнать, как оформлялась приватизация
Если в момент приватизации человек, который имел право в ней участвовать, отказывается от своей доли, то он право пожизненного проживания в квартире.
Звучит это несколько страшнее, чем есть на самом деле. Такой жилец может добровольно согласиться выписаться из квартиры и зарегистрироваться в другом месте, а ещё сделать это по решению суда.
Тем не менее если покупатель не прояснит этот вопрос сразу, то рискует в будущем участвовать в долгих судебных тяжбах.
Что делать
Проверять документы на приватизацию и сравнивать даты в них со списком зарегистрированных в это время в квартире жильцов, которые указаны в архивной справке по форме 9.
И если обнаружите человека с правом пожизненного проживания, то получить от него нотариально заверенное заявление об отказе от этого права и документ о регистрации по новому адресу, после того как он выпишется из старой квартиры.
6. Не смотреть справку о дееспособности продавца
Любая сделка действительна, если её участники находились в трезвом уме и твёрдой памяти. К сожалению, недееспособность неочевидна — можно купить квартиру у вменяемого на вид владельца, а потом выяснить, что продавать её он не имел никакого права. И в итоге остаться и без денег, и без квартиры.
Что делать
Попросить у продавца справку о дееспособности от психиатра и нарколога. Причём по возможности лучше сходить к врачу с ним вместе, чтобы убедиться, что он не купил документы в переходе.
7. Сбрасывать со счетов наследников
Покупка квартиры, которая перешла владельцу по наследству, — потенциальный источник проблем. Конечно, всё необязательно пойдёт по худшему сценарию.
Но иногда уже после продажи появляются обделённые наследники, которые оспаривают сделку. Они тоже могли претендовать на квартиру, так что процесс раздела жилплощади должны запустить заново. Покупатель в этой ситуации оказывается безвинно пострадавшим.
Что делать
Чем больше времени прошло с момента получения наследства, тем меньше риск, что появятся недовольные. Так что посмотрите в свидетельстве год, когда была передана квартира. И проконсультируйтесь с юристом — пусть проверит конкретную ситуацию с жильём, которое вы собираетесь купить.
8. Упускать из виду детей
Если у владельца есть дети, возможно, квартиру покупали с использованием материнского капитала. В этом случае родители обязаны выделить детям доли в жилье. Если не выделили, то сделку можно оспорить.
Но и оформленные детские доли в квартире сулят дополнительные проблемы. Если владелец несовершеннолетний, согласие на продажу должны дать органы опеки. А если дети старше 14 лет, то и они сами.
Что делать
Просить у продавца недвижимости справку из Пенсионного фонда о том, что материнский капитал не использовался для покупки квартиры. Если владельцы — дети, убедиться, что все нужные согласия есть в пакете документов.
9. Не проверять платёжки ЖКУ
Дело даже не в задолженности. Если предыдущий владелец не оплачивал коммуналку, то долги остаются ему. Исключение — капремонт, здесь неуплату придётся погашать новому хозяину жилья.
На платёжки ЖКУ стоит взглянуть для того, чтобы убедиться, что коммуналка в будущем вас не разорит. Потому что даже в одном городе суммы порой очень различаются от одного района к другому и от одной управляющей компании к другой.
Долги предыдущего владельца несут угрозу, когда они огромны. И если он уже вступил в процедуру банкротства, то сделку по продаже могут признать недействительной, а квартиру — вернуть в массу для погашения долгов.
Что делать
Попросить показать платёжки за последние месяцы.
10. Жульничать с договором
Люди идут на разные ухищрения, чтобы уклониться от налогов. Например, предлагают вписать в договор не всю сумму сделки. Продавцу это может быть выгодно, но не покупателю.
В случае чего все претензии покупатель будет предъявлять ровно на ту сумму, что указана в документах. Ещё он не сможет получить в полном объёме налоговый вычет за покупку жилья. Да и при продаже быстрее, чем через три года, рискует заплатить больший налог, чем мог бы.
Тем более не нужно соглашаться на дарственную вместо договора купли‑продажи, когда передача денег оформляется каким‑нибудь документом. Во‑первых, тогда налог придётся заплатить покупателю — за доход в виде недвижимости, полученной в дар не от близкого родственника. Во‑вторых, сделку могут признать недействительной.
Что делать
Пишите в договоре правду. Фальсификации выгодны продавцу, но вы должны думать в первую очередь о себе и своих преимуществах.
*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.
Станьте первым, кто оставит комментарий