Можно ли получить компенсацию, если купили квартиру у мошенников

Случаи мошенничества при продаже квартир не редкость. Схемы бывают разными: продавец, например, может подделать паспорт настоящего владельца, предоставить фальшивую доверенность или завещание. Итог у таких историй обычно одинаковый — рано или поздно объявляется законный хозяин и оспаривает сделку в суде. Покупатель при этом не только теряет квартиру, но и зачастую остаётся без денег, иногда — с большими долгами по ипотеке.

В теории по факту мошенничества должны возбудить уголовное дело, найти преступника, и вот он-то и обязан вернуть деньги. На практике схема работает не очень стабильно: злоумышленника не всегда удаётся разыскать, а если и получается, то оказывается, что денег у него нет и взыскивать с него нечего. В результате страдают честные люди. Но возможности получить компенсацию всё же остаются.

Как получить компенсацию от государства

С 2020 года действуют поправки в закон, благодаря которым жертвы мошенников могут получить компенсацию от государства. Для этого должны одновременно соблюдаться несколько условий: 

• покупатель является добросовестным;
• квартиру у него истребовали после 1 января 2020 года;
• взыскать с мошенника деньги не получается более 6 месяцев.

Добросовестным считается покупатель, который перед заключением договора купли-продажи предпринял все попытки убедиться в чистоте сделки. Какие именно — вопрос спорный, но по закону достаточно опираться на данные из госреестра недвижимости. Если условие было выполнено, покупатель признаётся добросовестным, пока в суде не доказано, что он знал или должен был знать, что продавец не имел права распоряжаться жильём. 

Формулировка «должен был знать», как обычно, немного мутная, потому что звучит как «мог бы и догадаться». Поэтому лучше всего иметь доказательства того, что решение человек принимал не только на основе выписок из ЕГРН, и запросить всевозможные справки. Список таких документов можно найти в отдельном материале.

Идеально, если сделку курировал риелтор, который сможет выступить свидетелем, а бумаги заверял нотариус, потому что он должен проверять документы, а не просто ставить свои штампы.

В любом случае, чтобы получить компенсацию от государства, придётся пройти несколько этапов.

Добиться признания в качестве добросовестного покупателя

Это нужно делать в процессе суда об истребовании квартиры, инициированного настоящим владельцем жилплощади. Здесь пригодятся все бумаги и все свидетели.

Подать иск о взыскании денег с мошенника

В случае положительного решения будет выдан исполнительный лист, который затем следует передать судебным приставам.

Подождать полгода

Ожидание при этом не должно быть пассивным. Стоит взаимодействовать с судебными приставами и напоминать о себе. Возможно, всё-таки удастся получить деньги от мошенника.

Подать иск о взыскании компенсации с государства

Размер компенсации определит суд, исходя из суммы реального ущерба или кадастровой стоимости жилого помещения.

Случаев с успешным исходом мало, но они есть. Например, семья в Иркутске добилась, чтобы суд признал их добросовестными покупателями. Теперь они могут претендовать на денежную компенсацию.

Как ещё можно возместить ущерб

Варианты можно найти в решениях Верховного суда. Несколько лет назад там рассматривали дело жительницы Башкирии, которая купила квартиру у мошенницы. Продавец по поддельным документам получила доверенность у нотариуса. И пострадавшая обратилась за компенсацией в страховую компанию, где был застрахован нотариус, — ведь именно этот специалист не проверил документы должным образом и обеспечил видимую законность сделки.

Суды различных инстанций выносили разные решения. Где-то значилось, что нотариус сделал всё, что мог, где-то — что нотариус не выполнил свою работу. Точку поставил Верховный суд. Там сочли нотариуса виновным, поскольку он мог и должен был обратить внимание на то, что паспорт клиентки поддельный. В итоге пострадавшая сторона получила компенсацию в размере стоимости квартиры плюс судебные расходы. И так как это решение Верховного суда, в похожих ситуациях получить компенсацию будет проще.