Как сменить управляющую компанию в 2023 году

Почему жильцы решают сменить УК

Жильцы многоквартирных домов часто сталкиваются с тем, что управляющие компании не только не выполняют свои обязательства по обслуживанию домов, но и начисляют платежи по завышенным тарифам. Попытки достучаться до УК часто не дают никаких результатов, и не остаётся ничего другого, кроме как сменить её. Вот почему жильцы могут решиться на такой шаг.

Управляющая компания получила контроль над домом незаконно

Иногда жильцы узнают о смене УК уже постфактум и просто не понимают, как и когда это произошло. Никто их не информировал о планируемой смене управляющей компании, не уведомлял о проведении собрания, не собирал подписи. В регионах такое происходит довольно часто.

Управление многоквартирным домом — это прибыльный бизнес, и за дома (особенно из нового фонда) ведётся борьба между разными УК. Чтобы получить контроль над объектом, часто решение общего собрания просто фальсифицируется — в ход идёт подкуп работников управляющей компании или старших по дому. Недовольные жильцы в такой ситуации могут принять решение избавиться от не известной им УК и, например, вернуть старую.

УК не выполняет свои обязанности по содержанию дома

УК должна выполнять работы по обслуживанию многоквартирного дома. Однако иногда она плохо справляется со своими обязанностями или не исполняет их вовсе. Например, не организует уборку общедомовых помещений, лестниц и придомовых участков, не ремонтирует лифты, крыши и не заменяет важные коммуникации. Или вроде бы делает это, но жильцы всё равно часто сталкиваются с некачественным сервисом или завышением стоимости работ.

Управляющая компания завышает тарифы

Поскольку жильцы часто довольно пассивно относятся к управлению домом и передают это на откуп УК, её сотрудники могут придумывать тарифы на несуществующие услуги или производить ремонт там, где он не требуется, плюс по завышенным ценам.

Особенно удобно накручивать сумму, когда ежемесячная плата приведена к квадратному метру и жильцы просто не понимают, за что конкретно отдают деньги.

Все эти ситуации приводят к решению сменить УК. Независимо от причин, по которым оно принято, процедура во всех случаях будет примерно одинаковой.

Что важно знать о процедуре

Жилищный кодекс РФ предоставляет собственникам возможность отказаться от договора с текущей УК и принять решение о выборе другой организации или изменить способ управления домом (учредить ТСЖ), если так решило общее собрание собственников.

Если в вашем доме появилась управляющая компания, за которую никто не голосовал и не подписывал договор с ней, то процедура не будет принципиально отличаться. Чтобы сменить УК, нужно будет проделать те же шаги. Но параллельно вы можете постараться привлечь недобросовестную организацию к ответственности.

Для этого вам нужно будет доказать, что был нарушен закон. Подготовьте жалобы в жилищную инспекцию и прокуратуру, требуйте признания поддельного протокола недействительным через суд и, если нужно, инициируйте процедуру привлечения к уголовной ответственности.

Принять решение о смене управляющей компании из‑за нарушений с её стороны можно в любой момент. Но нужно учесть, что иногда проще поберечь свои ресурсы и, наоборот, дождаться момента истечения срока действия договора с УК. Например, если до этого остаётся несколько месяцев, то лучше подождать. Но не забудьте, что, если срок действия договора с УК истёк, но вы не заявили о прекращении договора с ней, он будет считаться продлённым на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены ранее.

Также вы можете расторгнуть договор управления по истечении каждого последующего года со дня его заключения, если общее собрание жильцов решит выбрать новую УК. Эта процедура проводится, если вы не сами выбрали свою компанию, а она была назначена с помощью открытого конкурса. Он чаще всего проводится в отношении новостроек, так как собственников ещё мало, а домом нужно управлять уже сейчас.

Как правильно сменить управляющую компанию

Если вы приняли такое решение, то нужно предпринять следующие шаги.

Соберите доказательства невыполнения обязанностей УК

Подойдёт переписка с представителями компании, жалобы собственников, переписка в общедомовом чате, фото- и видеосъёмка, акты осмотров, заключения независимых экспертов. Для подготовки последних привлекаются экспертные организации, которые обладают специальными знаниями. Их достаточно много — можно просто поискать в интернете подходящую.

Привлеките на свою сторону неравнодушных жильцов

Чем больше, тем лучше. Ведите активную агитацию и подсвечивайте проблемы в общедомовых чатах. Бороться с УК в одиночку довольно сложно, и без поддержки большинства сменить её будет непросто.

Подготовьте повестку о созыве общего собрания

Инициировать процедуру смены УК может любой собственник. Для начала подготовьте повестку о созыве общего собрания. Обязательно укажите, по какому поводу оно проводится. В нашем случае это разрешение вопроса о расторжении договора с действующей компанией и её смене.

Чтобы не совершать лишних действий, сразу включите вопросы о выборе способа управления домом, об утверждении новой УК и одобрении заключения договора с ней.

Оповестите жильцов о проведении общего собрания

Сделать это нужно как минимум за 10 дней. Используйте как можно больше способов для оповещения: напишите в чат дома, разместите объявление на дверях подъездов и сделайте фотографии и скриншоты. Это может пригодиться в случае оспаривания решения общего собрания из‑за отсутствия надлежащего уведомления.

Подготовьте бланк решения и проведите собрание

Сделать это лучше в очно‑заочной форме. Не поленитесь и обойдите собственников, которые не приняли участия в собрании, или напишите им и вышлите бланк решения. Когда вы обращаетесь к человеку лично, то шансы получить от него заполненный документ сразу повышаются.

Затем зафиксируйте результаты голосования в протоколе общего собрания. Чтобы решение было правомочным, необходимо соблюсти кворум. Согласно действующему жилищному законодательству, он считается достигнутым при получении более чем 50% голосов.

Уведомите УК и собственников о принятом решении

Если решение о смене УК принято, то в течение 5 дней после этого нужно уведомить о результатах собрания текущую компанию и собственников. Договор считается прекращённым с момента, когда организация получит его.

Для завершения процедуры выбранной управляющей компании в течение 5 дней необходимо направить в государственную жилищную инспекцию следующие документы:

• оригинал протокола общего собрания и принятого решения;
• реестр собственников жилых помещений дома;
• реестр уведомления собственников о проведении собрания;
• оригинал бланков голосования;
• реестр граждан, которые проголосовали очно и заочно.

Направьте копии протоколов в новую УК

После прохождения всех этапов, которые были описаны выше, вы направляете копии протоколов собрания в новую УК. Теперь управление домом переходит к ней.

Как выбрать новую УК и застраховать себя

Чтобы передать дом под управление новой УК, нужно заключить договор с выбранной компанией. Для этого необходимы голоса не менее чем 50% собственников. Жильцы могут подписать как один документ, так и отдельные бланки.

Чтобы сэкономить время, можно поставить подпись в договоре сразу на собрании. После этого управляющая компания подаёт заявление в орган государственного жилищного надзора, и в течение 10 рабочих дней в её лицензию вносится новый дом.

Конечно, никто не застрахован от того, что с новой УК не возникнут те же проблемы, что и со старой, но можно постараться минимизировать возможные риски. Главное — выбрать новую организацию до того, как вы расторгнете договор со старой.

Управление многоквартирными домами — сфера, в которой фиксируется огромное количество нарушений, и найти хорошую УК — задача не из простых. Поэтому стоит сделать следующее:

• Узнайте, какие УК управляют соседними домами. Оцените визуально качество их обслуживания и по возможности пообщайтесь с жильцами.
• Проверьте лицензии управляющих компаний, которые вам понравились. Сделать это можно здесь. Убедитесь, что они есть и будут действовать на протяжении срока вашего договора. Если вы поняли, что тут всё хорошо, переходите к следующим этапам.
• Поищите информацию об УК в открытых источниках. Посмотрите, есть ли у неё конфликты с жильцами, резонансные случаи и участвовала ли она в судах. В Москве вы можете посмотреть рейтинг управляющих компаний на портале открытых данных Правительства Москвы. Он составляется по трём основным показателям — количество нарушений, уровень надёжности и степень удовлетворения населения.

Когда вы определитесь с перечнем фаворитов, проверьте, насколько в УК автоматизированы все процессы, как производится начисление по тарифам. А когда перейдёте на стадию подписания договора, сделайте следующее:

• Подготовьте примерный перечень работ и коммунальных услуг. Это нужно для того, чтобы УК не включала в квитанцию услуги «из воздуха», которые на самом деле вам не оказывают.
• Зафиксируйте размер взносов за капремонт. Это необходимо, чтобы защитить себя от переплат. К примеру, минимальный ежемесячный размер взноса в Москве составляет 24,09 рубля за 1 м². Общее собрание собственников может установить и другой показатель, но он не может быть меньше этого минимума.
• Решите, кто будет осуществляться контроль со стороны собственников. Создайте комиссию, которая будет утверждать целесообразность проведения работ и контролировать траты на них. Информацию о ней можно закрепить в договоре с УК.

Таким образом вы немного укрепите свои позиции в отношениях с управляющей компанией и сможете жёстче контролировать её хотя бы в отношении тарифов и платежей.