Что случится 1 июля?

1 июля 2019 года вступают в силу поправки в закон Федеральный закон «О внесении изменений в Федеральный закон „Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации“ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 01.07.2018 № 175-ФЗ , которые меняют правила взаимоотношений между компанией и клиентом на рынке долевого строительства.

Застройщики больше не смогут напрямую использовать деньги людей, которые приобретают квартиры на стадии возведения дома. Эти средства будут храниться на эскроу-счетах. Компания сможет снять их только после того, как объект сдадут в эксплуатацию.

Застройщикам придётся брать банковские займы — разумеется, под проценты. Сбербанк, например, обещает кредитовать их под 7–8% Сбербанк раскрыл ставки кредитов для застройщиков при эскроу-счетах , что немало.

И зачем этот закон нужен?

Это очередной этап совершенствования законодательства в попытках защитить деньги дольщиков.

До 2004 года не было единой нормативной базы для долевого строительства, поэтому процветали разнообразные мошеннические схемы в виде многократной продажи одной и той же квартиры нескольким клиентам, исчезновения застройщика со всеми деньгами и так далее.

Закон 214-ФЗ Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ значительно поправил дела на рынке долевого строительства. Он защищает покупателя от двойной продажи объектов, регламентирует взаимоотношения между клиентом и застройщиком. Но нормативный акт не страхует от банкротства компании, что случается не так уж редко. Сейчас в реестре Минстроя 887 Объекты жилищного строительства проблемных зданий.

Новый закон призван защитить дольщиков именно от таких случаев. Если компания не выполнит свои обязательства — не завершит строительство, сорвёт сроки, — то деньги с эскроу-счёта вернутся клиенту.

Вроде хороший закон. Или есть подвох?

Здесь не без нюансов. Новый механизм защиты дольщиков — это хорошее усовершенствование. Он исключает ситуации, когда люди остаются без денег, без квартиры, но с многолетней ипотекой за несуществующее жильё.

Однако при этом для застройщика возведение здания обойдётся дороже, что наверняка скажется на стоимости квартир. Причём речь идёт именно о цене недостроенного жилья.

Вот как это работало раньше: застройщик брал у дольщика деньги и за использование этих средств предоставлял ему скидку. Покупка квартиры в этом случае была своего рода инвестицией с высоким риском. Вы могли, например, приобрести жильё на стадии котлована за 1,5 миллиона рублей и получить его готовым с рыночной стоимостью в 2 миллиона. Сейчас у застройщика гораздо меньше причин для такой щедрости: ему ещё проценты банку платить.

Так что квартиры в новостройках, скорее всего, подорожают: компании не будут работать себе в убыток. Но есть и мощный сдерживающий фактор — покупательная способность россиян. На слишком дорогой товар может просто не найтись купцов. По опросам В Сбербанке заявили о готовности россиян переплачивать за страховку в виде эскроу , сейчас покупатели готовы переплачивать за более безопасные сделки с эскроу-счетами 5% от цены квартиры.

За подорожанием объектов долевого строительства может подтянуться стоимость остальных квартир. Но темпы роста зависят от рынка. В 2018 году цены на жильё на первичном рынке и без законов об эскроу-счетах увеличились Индексы цен на рынке жилья на 4,35%, на вторичном — на 1,58%.

Так подорожают квартиры или нет?

С уверенностью сказать об этом никто не может. Предпосылки указывают на то, что квартиры подорожают. Но больше всех об этом говорят сами застройщики. Не исключено, что так они просто подталкивают людей приобрести квартиры до вступления в силу закона об эскроу-счетах. Причём есть риск, что цены для таких клиентов-торопыг уже будут увеличенными.

Чего в этом случае точно не стоит делать, так это спешить. Рискуете впопыхах отдать деньги недобросовестному застройщику и стать одним из последних обманутых дольщиков. Тщательно проверьте компанию — Лайфхакер писал, как это сделать.

Если не успеете, не переживайте. Даже если цены начнут расти, лучше немного переплатить, чем остаться без квартиры и без денег.

Погодите, а что будет с деньгами, если у банка отберут лицензию?

Такой риск в законах тоже предусмотрели Статья 12.1. Особенности страхования денежных средств, размещённых на счёте эскроу, открытом для расчётов по сделке купли-продажи недвижимого имущества . Если банк потеряет лицензию, Агентство по страхованию вкладов вернёт деньги — правда, не более 10 миллионов. Страховка действует до тех пор, пока квартиру не сдадут или пока вы не расторгнете договор с застройщиком.

Выходит, эскроу-счёт похож на депозит?

Только отчасти, и банки в этом смысле очень хорошо устроились. Благодаря новому закону они будут кредитовать застройщиков и получать с них проценты. Пока те будут возводить дом, банк сможет «крутить» деньги с эскроу-счетов и иметь с них доход. После сдачи квартир в эксплуатацию застройщику он переведёт ровно ту сумму, которую положили вы, без процентов. Вам в случае банкротства застройщика деньги также отдадут без процентов. Очевидно, кто тут в конечном счёте будет в выигрыше.

Так, и что в итоге?

Итоги просты:

  1. С 1 июля 2019 года покупать недвижимость на стадии строительства станет безопаснее, но, возможно, дороже.
  2. Деньги, которые вы внесёте за квартиру, будут лежать в банке, пока дом не сдадут в эксплуатацию. Если застройщик нарушит обязательства, вам их вернут.
  3. При проблемах у банка деньги вам тоже вернут, но не больше 10 миллионов рублей.
  4. Торопиться при покупке квартиры не нужно в любом случае — учитывайте все нюансы. Но если вы выбрали застройщика и уже запланировали сделку, возможно, у вас получится сэкономить.

Читайте также 🧐